Инвестиции в ликвидную недвижимость

Предлагаем статью на тему: "инвестиции в ликвидную недвижимость" с комментарием от профессионального юриста.

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.

Видео (кликните для воспроизведения).

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

  • высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
  • сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
  • продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
  • фиксированное местоположение;
  • цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
  • сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Ftranio.ru%2Fusers%2Fteam_photo%2F2s7nuvtrp4co.George-Kachmazov

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

  • скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
  • расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
  • неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2FPIC214

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic206

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic207

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Читайте так же:  Этапы вступления в наследство по завещанию

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic208

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic209

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic210

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

  • Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic211

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

  • Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic212

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

  • Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic213

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Читайте так же:  Можно ли зарегистрировать ип повторно

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

  • Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fpadenie-tsen

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Читайте так же:  На чем основывается отказ в приеме на работу

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fdohodnost

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Удачной сделкой можно считать только ту покупку, которая сохранила или увеличила свою стоимость.

  1. покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
  2. стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
  3. обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
  4. обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fprofit

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fzabroshennaya-stroyka

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

  • хороший район;
  • хорошую транспортную доступность;
  • низкую стоимость;
  • удобное расположение;
  • хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
  • качественные материалы в строительстве;
  • хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fdom-po-parametram-7

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

  1. стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
  2. при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
  3. дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

  • скорость заключения сделки;
  • определенность с продажей в любой выбранный момент;
  • стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fnelikvid

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

  • расположение относительно МКАД;
  • уровень и известность поселка;
  • проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

  • транспортная доступность;
  • планировка;
  • архитектурные достоинства;
  • наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
  • система охраны;
  • места для отдыха и прогулок с детьми;
  • близость школы и детского сада и другие;
  • общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fshkoly-11

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

Читайте так же:  Собственный бизнес для начинающих самый простой старт

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

  • не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
  • построенные по устаревшим проектам;
  • находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
  • коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fkirpich-17

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Недвижимость – это одна из немногих сфер, в которую советуют инвестировать сотни лет. Ведь цены на драгоценные металлы колеблются слишком сильно, а ждать отдачи слишком долго. В свою очередь акции и облигации во времена экономических потрясений стали очень рискованными для своих владельцев, поскольку даже самые крупные компании покидали рынок банкротами, а их ценные бумаги активно и стремительно обесценивались на биржах.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=http%3A%2F%2Fipinform.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Flazy-load%2Fimages%2F1x1.trans

Используйте инвестиции в недвижимость в СПб для того, чтобы обеспечить себе реальный доход в краткосрочной перспективе. E3 Investment открывает мир инвестиций в недвижимость всем желающим. Даже те, кто не может похвастаться сейфом с миллионами рублей, могут принять участие в совместной инвестиции в новостройки с другими желающими. Компания сделала все возможное, чтобы помочь всем инвестировать в то, что в долгосрочной перспективе будет дорожать. Особенно в том случае, когда речь идет о недвижимости в Санкт-Петербурге, построенной согласно европейским стандартам.

Стоит помнить, что не все вложения в недвижимость будут эффективными и положительно завершатся. Ведь сложно сравнивать покупку перспективной квартиры в новостройке на территории хорошего спального района Санкт-Петербурга с приобретением старого дома или скромной квартиры на окраине города. Как правильно инвестировать деньги? Эксперты советуют инвестировать именно в новостройки, поскольку они всегда пользуются спросом среди покупателей.

Кроме того, благодаря революционному предложению E3 Investment можно рассчитывать на шанс вложить даже 100, 000 рублей. Доходность такого вклада будет колебаться в диапазоне между 25-45% годовых. Это одно из лучших предложений для инвесторов, желающих, чтобы их деньги работали на них. Тем более даже банки не предложат лучшего своим клиентам. Не стоит обойти вниманием абсолютную безопасность такого вложения денег. Для сравнения стоит сказать, что банки во время экономического кризиса слишком ненадежны и не могут похвастаться устойчивостью к глобальным потрясениям. В то же время недвижимость после 2010 года только набирает обороты популярности во всем мире и растет в цене.

Страхование инвестиций от E3 Investment позволяет обеспечить безопасность Вашего вклада. В частности, Ваши деньги будут застрахованы 3 типами страхования, которые точно сохранят Ваш актив от непредсказуемого форс-мажора. Остается подписать договор и начать получать доход уже с первого дня после вложения. Покупка ликвидной недвижимости – лучший выбор для тех, кто желает, чтобы его деньги работали на перспективу.

Профессия – рантье. Как инвестировать в жилую недвижимость

Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надёжных способов приумножить свои средства. Что обязательно необходимо знать тем, кто хочет разбогатеть, вкладывая средства в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость – это очень хорошая альтернатива банковским вкладам. В трудные для экономики времена, когда у банков начинаются проблемы и акции теряют в цене, именно недвижимость нередко позволяет сохранять денежные средства и продолжает приносить доход.

Как показывает практика, цены на недвижимость со временем только увеличиваются. Несмотря на то, что цены могут снижаться во времена кризисов, в долгосрочной перспективе они всё же растут. Кроме того, в России, где достаточно часто происходят пенсионные реформы, вложение пенсионных накоплений в недвижимость может помочь их не потерять и обеспечить себе достойную жизнь.

Инвестиции в недвижимость в перспективе могут позволить человеку не работать с 9 утра до 6 вечера, а жить только за счёт доходов от вложенного капитала. Такие люди называются рантье. Доходы их считаются хоть и не трудовыми, но вполне законными.

Каким образом стать рантье? Необходимо приобрести недвижимость, а для этого нужно иметь немаленький первоначальный капитал. Однако совсем не обязательно вкладывать только собственные средства. Многие инвесторы пользуются заёмными средствами, например, берут ипотечные и инвестиционные кредиты в банках или используют другие инвестиционные инструменты.

Инвестировать средства можно в жилую недвижимость или в коммерческую. Рассмотрим более подробно первый вариант. Основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость – это покупка жилья с целью сдачи в аренду или с целью дальнейшей перепродажи. Искать покупателей или жильцов можно как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости.

1. В первом случае сдача квартиры в аренду позволяет практически гарантированно получать дополнительный доход. Сдавать её можно посуточно или на долгий срок. Приобретать жильё для этой цели лучше либо на первичном рынке на последней стадии строительства, либо на вторичном рынке.

2. Вторая стратегия позволяет сыграть на росте цен на недвижимость и получить прибыль. Как правило, в данном случае инвесторы нередко вкладывают средства в недвижимость на начальном этапе строительства, а затем продают её, когда здание уже достроено.

По данным аналитиков рынка, стоимость недвижимости в строящихся ЖК, как правило, возрастает на 15–20% в год. Т. е. вкладывать средства в строящуюся недвижимость может быть гораздо выгоднее, чем просто положить деньги в банк. Но у данного вида инвестиций есть определённые риски, ведь объект может быть не достроен или заморожен. Поэтому если вы всё же решились вложиться в строящийся объект, нужно очень тщательно проверить историю этого объекта и собрать как можно больше сведений о застройщике.

Читайте так же:  Как получить инн не по месту прописки

Также сыграть на цене можно, если есть возможность купить на вторичном рынке жильё ниже рыночной стоимости. Это возможно, если продавцы квартиры стремятся продать её как можно быстрее. Например, человеку может понадобиться срочно продать жильё из-за переезда в другой город или страну. Также разведённые супруги нередко хотят поскорее поделить нажитое имущество, и в данном случае у них можно получить скидку.

Известно, что выгоднее всего инвестировать в ликвидную недвижимость.

– Ликвидность – это то, в какой срок ты можешь обратить свой актив в деньги, – отмечает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Соответственно, ликвидная недвижимость – это такая недвижимость, которую можно быстро и выгодно продать.

Ликвидность недвижимости зависит от таких факторов, как адекватная цена, удобное расположение, репутация застройщика, состояние здания, хорошая инфраструктура и транспортная доступность и, конечно, динамика спроса и предложения на подобную недвижимость.

На ликвидность жилой недвижимости влияют и некоторые другие факторы, такие как этажность и внешняя привлекательность дома, планировка квартиры, наличие поблизости магазинов, школ, детских садов, аптек и поликлиник, экологическая ситуация в районе. Так, квартиры на первом и последнем этажах продать сложнее. Не очень легко продать и жильё с нестандартной планировкой. Квартира в районе с хорошей инфраструктурой также быстрее найдёт своего покупателя. Эти же факторы влияют и на привлекательность жилья для арендаторов.

Кроме того, для покупателей жилья в Москве часто очень важно наличие метро недалеко от дома. Доход инвестору может принести покупка квартиры в районе, где в скором времени появится метро. Как правило, перед открытием новой станции цены на жильё в домах, расположенных от неё в пешей доступности, существенно увеличиваются.

Таким образом, прежде чем вкладывать свои кровно заработанные деньги в недвижимость, стоит хорошо изучить все возможные варианты, чтобы выбрать наиболее ликвидный и привлекательный объект для вложения своих средств. Опытные инвесторы советуют заранее просчитать, в какие сроки могут окупиться ваши вложения. По их мнению, лучше всего вкладываться в недвижимость, срок окупаемости которой будет не более 8–12 лет. Однако для расчёта окупаемости критически важно понять, в какую недвижимость вы собираетесь вкладывать свои средства, и какую стратегию выберете.

Наиболее доступной для мелких инвесторов является жилая недвижимость эконом-класса и комфорт-класса. Спрос на подобное жильё традиционно остаётся очень высоким, поэтому продать или сдать в аренду такую квартиру довольно просто.

Доход от вложений в такую недвижимость может быть не очень велик по сравнению с доходностью других категорий недвижимости, если только вы не покупаете сразу несколько недорогих квартир. Однако этот рынок очень активный.

Если вы решили инвестировать средства в подобное жильё, опытные инвесторы советуют покупать однокомнатные или двухкомнатные квартиры минимальной площади со стандартной планировкой, поскольку они являются наиболее востребованными. По данным аналитиков рынка, в 2013 году средняя цена однокомнатной квартиры составляла 6 миллионов рублей. В такой квартире перед продажей или сдачей в аренду можно сделать косметический ремонт. По мнению риелторов, более дорогой ремонт делать не стоит, поскольку он не окупится.

Инвестирование в элитную недвижимость и недвижимость бизнес-класса имеет свои особенности. Такая недвижимость способна приносить более серьёзный доход, чем доступное жильё, но чтобы вкладывать в неё средства, нужно изначально обладать определённым капиталом. По данным экспертов компании «Метриум Групп», в прошлом году элитную однокомнатную квартиру можно было приобрести за 25 миллионов рублей и к концу года продать на 5 миллионов рублей дороже, то есть часть проектов в этом сегменте рынка показали доходность, равную 20%.

Однако аналитики отмечают, что всё-таки спрос на подобное жильё достаточно ограничен, а на рынке отмечается очень высокая конкуренция, поэтому часто заранее неизвестно, сколько времени потребуется инвестору, чтобы перепродать элитную квартиру или жильё бизнес-класса. Некоторые инвесторы тратят год и более на то, чтобы найти покупателя.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Москве

При инвестировании средств в недвижимость очень важно учитывать и текущую ситуацию на рынке. В последнее время на рынке Московского региона наблюдалась стагнация. По информации многих экспертов, в 2013 году цены на недвижимость серьёзно не увеличились, рост происходил в пределах инфляции, хотя отдельные инвестиционно привлекательные проекты за год показали увеличение доходности на 20%.

В январе эксперты говорили, что в новом году будут продолжаться те же тенденции, однако недавно ситуация начала меняться. Сейчас из-за начавшейся кампании по отзыву лицензий у банков и ослабления курса рубля по отношению к мировым валютам спрос на жильё уже немного увеличился. Это отмечают и руководители агентств недвижимости, и девелоперы.

В то же время, если спрос будет ажиотажным, существует вероятность того, что девелоперы поднимут цены, ведь увеличить объёмы предложения в короткие сроки они всё равно не смогут – такова специфика рынка недвижимости.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость 23423422330
Автор статьи: Виталий Потрясов

Позвольте представиться. Меня зовут Виталий. Я уже более 12 лет занимаюсь правоведением и юридическими наукам. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 6

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here