Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Предлагаем статью на тему: "методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание" с комментарием от профессионального юриста.

Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Имущество в залоге может быть взыскано залогодержателем, если залогодатель не исполняет своих обязательств по основному договору. К таким соглашениям обычно относятся кредитные, когда финансовые организации предоставляют заемщикам средства на покупку движимого или недвижимого имущества, залоговым средством является приобретаемый объект.

Заложить имущество также может клиент, претендующий на большую сумму займа. Залогодержателем может стать и физическое лицо. Важным аспектом для возбуждения судебного производства является правильное оформление документов, один из них – соглашение о выдаче средств в долг, а второй – залоговый, обеспечивающий возврат на случай потери заемщиком платежеспособности.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Документы подлежат государственной и нотариальной регистрации. Залогодержатель имеет право обратиться к взысканию предмета залога в любой момент. Основанием может стать нарушение условий внесения обязательных платежей заемщиком 3 и более раз на протяжении года, а также полное отсутствие взносов 3 и больше месяцев подряд. Условиями залогового соглашения изначально кредитор и заемщик предопределяют, как будут развиваться события, если последний не сможет возвращать заем.

В документе указывается, что залогодержатель имеет возможность обратиться в суд или взыскивать задолженность самостоятельно во внесудебном порядке. В любом случае конечным результатом должна стать реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание залогодержателя.

Если взыскание будет производиться через суд, то исполнительными лицами станут судебные приставы. После подачи иска залогодержателем на взыскание основной задолженности с заемщика, обращение будет направлено к предмету залога. Приставы обязаны на основании решения суда наложить арест на залог и организовать продажу на торгах.

Если залогодержатель будет иметь намерение самостоятельно реализовать залог, он может подать ходатайство приставу. При отсутствии прошения пристав имеет право изъять залог у залогодателя и передать залогодержателю на основании акта приема-передачи, который сам организует продажу.

В ГК, в статье 350 законодатель утверждает, что реализовать движимое и недвижимое имущество должника, которое находится в залоге, можно на основании законов о:

  • залоге;
  • ипотечном кредитовании;
  • исполнительном производстве.

По факту реализации залога кредитора возвращаются средства в счет погашения задолженности заемщика, часть вырученных средств уходит на оплату судебных издержек, организацию торгов или аукциона, и другие расходы. Если после оплаты всех долгов останутся средства, они будет возвращены собственнику имущества, при их недостатке кредитор имеет право обратиться к другому имуществу должника, которое не находится в залоге.

У собственника-должника есть возможность прекратить обращение к предмету залога в любой момент, даже после вынесения решения суда или получения уведомления о том, что через 10 дней залог будет изъят для реализации по внесудебному порядку. Он это может сделать даже тогда, когда приставы объявят торги организованными. Главное действие должника – погашение просроченной задолженности в полном объеме с учетом штрафных санкций и пени.

Изображение - Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание proxy?url=http%3A%2F%2Fcalculator-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2F019-12

Взыскание денежных средств по договору займа обычно сопровождается выяснением реального материального положения должника с целью выяснения его платежеспособности.

Образец отмены судебного приказа о взыскании алиментов приведен по этой ссылке.

Погасить долг добровольно у заемщика также есть возможность еще до начала торгов, это предложение поступает к нему от судебных приставов, которые приходят уведомить, что имущество выставляется на торги, и налагают на него арест. Заемщик может отсрочить выполнение решения суда на 1 год по ходатайству, в этом случае он обещает выполнить свои обязательства, поэтому до момента погашения задолженности имущество не может распродаваться.

Если ни при каких условиях должник не выполняет свои обязательства, и все сроки отсрочки погашения прошли, имущество распродается. Но в этот момент у залогодержателя появляется возможность приобрести имущество, договорившись с залогодателем-должником.

Изображение - Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание proxy?url=http%3A%2F%2Fcalculator-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fkak-pravilno-prodat-ipotechnuju-kvartiru-e1398759485570

Если в залоговом соглашении будет указано, что залогодатель не возражает против внесудебного порядка, то кредитор самостоятельно изымает имущество у заемщика и реализует его

В данном случае будут применены правила договора купли-продажи, сумма задолженности будет списана в счет покупной цены залога. Но для начала такой процедуры, необходимо, чтобы первые торги были объявлены несостоявшимися, т. е. имущество никто не приобрел.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если имущество не будет реализовано после повторных торгов и их также объявят несостоявшимися, то залогодержателю разрешается забрать предмет залога с уценкой. Это право распространяется на период 30 дней. Если залогодержатель не используется право забрать имущество в течение месяца с момента, как вторые торги не состоялись, то его соглашение с залогодателем будет считаться прекратившимся. Имущество должно быть выставлено на третьи торги.

Залогодержатель имеет первоочередное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. По закону имущество должно быть продано, независимо от того, какой порядок выберут кредитор и заемщик – судебный или внесудебный.

В собственность залогодержателя имущество должника передается в крайне редких случаях и в установленном порядке. При реализации залога для него первоначально устанавливается рыночная стоимость, что должно по закону обеспечить интересы залогодержателя.

Взыскание в пользу кредитора в рамках закона может быть совершено в следующем порядке:

Читайте так же:  Как оформить кредит наличными в европа банке

Обратить взыскание на залог кредитор не сможет, несмотря на наличие просроченных обязательств и договора залога в том случае, если допущения заемщика по закону считаются незначительными. Также учитывается размер требований, которые выставляет кредитор, по отношению к стоимости залога, которая может во много раз превосходить задолженность.

Кредитор не сможет взыскать задолженность с заемщика через реализацию залога, если:

  • задолженность по неисполненным обязательствам согласно кредитному или иному договору займа ниже 5% от стоимости заложенного имущества, которая оглашена в договоре залога;
  • просрочка по неисполненным обязательствам, обеспеченным залогом, меньше 3 месяцев.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Продажа после вынесения решения суда осуществляется на основании исполнительного листа, где указывается продажная стоимость предмета залога. Суд устанавливает ее независимо от рыночной. Если суд не определить начальную стоимость залога и не укажет ее в исполнительном документе, приставу необходимо обратиться к суду с заявлением для разъяснений по данному вопросу.

Продажная цена имущества необходима для участия в торгах, для первичного их этапа она является начальной. Если первые торги заложенного имущества, недвижимости или движимого, не состоятся, то для участия в повторных стоимость залога снизится на 15%.

Начальная цена для проведения взыскания вне суда определяется исходя из документа, который был заключен между кредитором и заемщиком при оформлении займа. В залоговом соглашении может быть указана конкретная стоимость или способ ее определения.

По закону для повторных торгов точно также стоимость имущества уменьшается на 15%. Но стороны могут предусмотреть другой порядок снижения стоимости имущества, его они обязаны указать в залоговом соглашении.

Продажа заложенной недвижимости осуществляется на основании ФЗ об ипотечном кредитовании (гл. 10).

Изображение - Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание proxy?url=http%3A%2F%2Fcalculator-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F11%2Fmat_61923

Движимое имущество может быть реализовано точно так же, как и недвижимость, путем судебного и внесудебного методов на публичных торгах

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, может проходить:

По условиям проведения публичных торгов, в них может принять участие каждый желающий, для этого необходимо зарегистрироваться, внести задаток. Выигравшим лицом становится тот, кто предложит наибольшую цену за объект.

После внесения покупной цены в течение 3 дней, новый владелец заключает договор купли-продажи, а затем регистрирует недвижимость, как собственность.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если:

  • участие примет меньше 2 покупателей;
  • организатор не сделает надбавку к начальной стоимости объекта;
  • покупатель не внесет в установленный срок покупную стоимость.

Когда первые торги объявляются несостоявшимися, у залогодержателя появляется возможность приобрести объект недвижимости по первоначальной стоимости. На повторных торгах он сможет это сделать по более низкой цене.

Если вторые и третьи торги не состоятся, то у кредитора будет возможность приобрести залог в размере 25% от начальной стоимости. Если кредитор не воспользуется своим правом, то договор ипотеки прекратит свое существование.

Порядок проведения аукциона такой же, как и торгов. Исключение составляет то, что торги проводятся в электронном виде через интернет, когда в личном участии нет необходимости, а во время аукциона участники присутствуют лично.

В последние годы аукционы перестали быть популярны, поэтому не только приставы, но и банки прибегают к продаже заложенного имущества с помощью электронных торговых площадок. Необходимо отметить, что внесудебный порядок практически перестал применяться банками для продажи недвижимости, они предпочитают решать этот вопрос только через суд.

Продажа имущества может быть осуществлена:

  • на закрытых или открытых торгах самим залогодержателем или комиссионером по договору комиссии, который он заключит с кредитором;
  • путем зачисления залога на баланс кредитора;
  • комиссионером или залогодержателем третьему лицу без участия в торгах;
  • через реализацию ценных бумаг.

Движимое имущество имеют право приобретать третьи лица, к процедуре должны быть применены требования добросовестного приобретения, этих правил следует придерживаться судебным приставам.

Для совершения сделки приставу после ареста имущества необходимо обратиться в арбитраж с ходатайством о том, что к продаже будут привлечены:

  • залогодатель;
  • залогодержатель;
  • добросовестный покупатель.

Арбитражный суд может вынести постановление о возобновлении процедуры взыскания на залог или приостановлении обращения к предмету залога. В случае перехода прав на имущество к третьему лицу не прекращается право залогодержателя взыскать залог, но меняется залогодатель.

Фактически лицо, приобретя залог, не освобождается от исполнения обязанностей по залоговому соглашению, даже если оно не было об этом осведомлено заранее.

После того как пристав обратится с ходатайством о переходе права собственности к другому лицу, ситуация сможет сложиться подобным образом, суд:

  • удовлетворит заявление и должником станет новое лицо, которое приобретет заложенное имущество;
  • откажет в удовлетворении ходатайства и вынесет решение о том, что исполнительное производство должно быть закрыто.

Иногда имущество на торгах продается по очень низкой цене, что не позволяет покрыть долг заемщика. У залогодержателя есть возможность обратиться к другому имуществу должника.

Но если в исполнительном листе будет указано, что требуется взыскать залог путем реализации независимо от вырученной суммы и способа, которым он будет продан, то по окончании продажи производство будет считаться оконченным.

Тогда потребуется новое постановление о том, что с должника необходимо взыскать недостающую сумму в пользу кредитора, потому что обязательство не было выполнено до конца. Взыскание недостающего долга опять будет возложено на судебного пристава по новому исполнительному производству.

Изображение - Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание proxy?url=http%3A%2F%2Fcalculator-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F028

Взыскание судебных расходов на оплату услуг представителя — законное право истца в случае выигрыша судебного процесса.

Как происходит обращение взыскания на заработную плату при валютной ипотеке, читайте тут.

Читайте так же:  Регистрация организации (ооо) в ижевске

Что нужно указывать в приказе о дисциплинарном взыскании в виде замечания, читайте в этой статье.

Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога

Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.

1. Обращение взыскания на предмет залога

Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).

Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.

Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.

Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества

Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.

2. Реализация предмета залога

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия

Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Читайте так же:  Как открыть ип по грузоперевозкам в 2019 году пошаговая инструкция

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя

Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:

– отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;

– заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;

– для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.

Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене. Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 Закона “организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

– на публичные торги явилось менее двух покупателей;

– на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

Кредитные организации и ряд юристов сетуют на то, что для банков устанавливается определенное ограничение по реализации заложенного имущества, исходя из целей и задач банков, что в конечном счете весьма невыгодно для последних, поскольку затягивает весь процесс обеспечения.

Запрет кредитным организациям самостоятельно реализовывать объекты залога ограничивает права кредитных организаций как залогодержателей, а в регионах со слабым развитием институционной структуры рынка недвижимости делает реализацию залога недвижимых объектов практически невозможной. Таким образом, реализация банками заложенного имущества в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ, имеет целью восстановление нарушенного права по кредитному обязательству и не противоречит сути и смыслу кредитной организации как юридического лица со специальной правосубъектностью, поскольку речь идет не о профессиональной деятельности банка как торгового предприятия. Кроме того, согласно ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности кредитные организации вправе осуществлять сделки в соответствии с законодательством РФ как любое юридическое лицо.

Что же касается банков, то для них действует другая норма в Законе об ипотеке (п. 4 ст. 58): “Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать. он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации”. Наличия уважительных причин не требуется. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу Закона для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона.

По Закону об ипотеке выигравший публичные торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два). Все зависит от настроения судьи, поскольку признание причин уважительными полностью находится на усмотрении суда. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения.

Читайте так же:  Как перейти ип с усн на енвд

Кроме того, “определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки” (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 350 ГК). В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение. По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК).

Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя. По общему правилу ГК РФ залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Данное правило распространяется лишь на заложенное имущество, реализуемое в порядке, определенном ст. 350 ГК РФ, но не распространяется на суммы, вырученные от реализации заложенного имущество в ином порядке, чем предусмотрено в указанной норме.

Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание

З. Цыбуленко, доктор юридических наук (г. Саратов).

В главе 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге недвижимости)” изложен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, перечислены способы такой реализации (публичные торги, аукционы), закреплены также и некоторые новые правила, отсутствующие в ГК РФ.

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (кроме случаев, установленных законом). Порядок их проведения определяется гражданским процессуальным законодательством, если законом не предусмотрены иные правила.

Суду предоставлено также право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество установить, с согласия залогодателя и залогодержателя, что имущество должно быть реализовано путем продажи на аукционе. Однако если взыскание на такое имущество, в силу п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, не может быть обращено во внесудебном порядке, его реализация путем продажи на аукционе не допускается. Порядок продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе определяется правилами ст. ст. 447 – 449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в случаях, ими не предусмотренных, – соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, должны организовываться и проводиться органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, если иное не предусмотрено законом. Они проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Не позднее чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, которое является официальным органом информации органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения торгов, характера реализуемого на них имущества и его начальной продажной

Лица, которые желают принять участие в торгах, должны внести задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. По окончании торгов лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их, задаток немедленно возвращается. Он возвращается и в случае, если торги не состоялись.

Победителем торгов признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемое имущество. В день их проведения это лицо и организатор торгов подписывают протокол о результатах. При уклонении кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ: лицо, которое выиграло торги, утрачивает внесенный им задаток; организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах (в части, превышающей сумму задатка).

Читайте так же:  Как с нуля отрыть магазин детской обуви

В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (исключая внесенный ранее задаток), на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. В течение 5 дней после внесения покупной цены лицом, которое выиграло публичные торги, организатор торгов должен заключить с ним договор купли – продажи. Названный договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ст. 57 Закона об ипотеке).

Публичные торги их организатор объявляет несостоявшимися, если: на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; выигравшее торги лицо не внесло покупную цену в определенный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

Залогодержатель имеет право по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К этому соглашению применяются правила ГК о договоре купли – продажи, а ипотека в данном случае прекращается. В тех же случаях, когда такое соглашение не заключено, то не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. На них начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15%, если эти торги вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке. Если несостоявшимися объявляются повторные торги по обстоятельствам, указанным в п. 1 ст. 58 названного Закона, залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.

Необходимо обратить внимание на отличие этих правил от содержащихся в ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ по данному же вопросу. В последней говорится о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Руководствоваться в данном случае, как уже отмечалось ранее, надо правилами ст. 58 Закона об ипотеке, являющегося специальным законом по отношению к ГК РФ (в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться, согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ, специальные нормы).

При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества, которое не может ему принадлежать в силу характера и назначения (например, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок), он должен в течение года произвести отчуждение такого имущества согласно ст. 238 ГК РФ. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, она прекращается.

Когда заложенное имущество продается на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. На закрытом же аукционе это допускается только в случаях, установленных законом.

Организатор аукциона в течение 5 дней после оплаты имущества лицом, которое выиграло аукцион, заключает с ним договор купли – продажи. Этот договор, а также протокол о результатах аукциона служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В Законе об ипотеке более конкретно и четко, чем в ГК РФ, урегулирован вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение. При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор – залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя. В тех случаях, когда предмет залога недвижимости, на который обращается взыскание, относится к государственной или муниципальной собственности, то суммы, которые должны перечисляться залогодателю, в порядке и очередности, определенных ст. 61 Закона, зачисляются в соответствующий бюджет.

Изображение - Методы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание 23423422330
Автор статьи: Виталий Потрясов

Позвольте представиться. Меня зовут Виталий. Я уже более 12 лет занимаюсь правоведением и юридическими наукам. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 6

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here