Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом

Предлагаем статью на тему: "можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом" с комментарием от профессионального юриста.

Продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Меню для навигации

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей, — а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса РФ при продаже частного жилого дома или квартиры, которые были приобретены благодаря использованию средств по семейному сертификату, права на недвижимое имущество должны быть оформлены в общедолевую собственность, распределенную на членов семьи, участвовавших в покупке жилья. Продать жилье в этом случае можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства, действующих с целью защиты интересов несовершеннолетних детей.

Деятельность органов опеки основывается на правовых нормах законодательства Российской федерации, а именно:

В связи с этим если один или несколько собственников еще не достиг совершеннолетия, перед тем, как продать жилье, в органы опеки потребуется предоставить документы, подтверждающие, что права детей на причитающуюся им собственность не будут каким-либо образом ущемлены предстоящей сделкой.

  • Необходимо документально подтвердить, что ребенок не лишиться своей доли (то есть ему гарантируется равнозначная часть доли в новом жилом помещении, которое к тому же будет соответствовать санитарным и техническим нормам).
  • Площадь приобретаемого жилья, приходящаяся на каждого несовершеннолетнего члена семьи, не измениться и тем более не уменьшится по сравнению с той площадью, что была или должна была быть предоставлена в старом жилье по обязательству.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=http%3A%2F%2Fposobie-expert.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F05%2Fprodat-zhile

Как получить разрешение Органов опеки на продажу жилья

После предоставлении необходимых документов, подтверждающих обеспечение ребенка гарантированным жильем, будет дано добро от органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи жилья, купленного на материнский капитал.

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

  • Заявление, заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
    • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
    • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
    • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, от него потребуется дополнительное заявление, что он дает согласие на совершение сделки.
  • Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет — его свидетельство о рождении).
  • Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
  • Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
  • Выписка о проживающих:
    • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
    • из поквартирной карточки — если необходимо продать квартиру.
  • Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

  • окончание срока действия документов;
  • если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал на улучшение жилищных условий. Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья — например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

  • Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия, то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
  • При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет, сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки, можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

  • разрешение органов опеки на продажу жилья;
  • договор о купли-продажи;
  • оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
  • подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
  • при необходимости также могут потребоваться:
    • технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
    • выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
    • выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.
Читайте так же:  Подробности плана приватизации муниципального имущества

В случае необходимости продажи квартиры, купленной в ипотеку за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка, предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

  • покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
  • путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
  • сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать дом, приобретенный или построенный за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

  • площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
  • запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
  • доля каждого должна быть равнозначной.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

  • разрешение на сделку из попечительского совета;
  • паспорта родителей;
  • договор купли-продажи дома;
  • документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
  • межевой план;
  • оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет — их паспорта);
  • расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
  • технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются для незаконного обналичивания сертификата. Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить, использовался ли материнский капитал при покупке жилья или нет:

  • если использовался, то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
  • если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата, то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

  • для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
  • для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом

Программа государственной материальной поддержки «Материнский капитал» предназначена для семей, в которых родился или был усыновлен второй ребенок в период действия проекта. Подобная инициатива направлена в первую очередь на стимулирование населения Российской Федерации к исправлению сложившейся демографической обстановки в стране. Вторая цель – формирование адекватной и здоровой ячейки общества с достойным уровнем жизни.

Для получения такой финансовой помощи необходимо подходить под конкретные критерии и соблюдать определенные условия, которые устанавливаются соответствующими нормативно-правовыми актами. Для обеспечения соответствия требованиям необходимо изучить положения Федерального закона № 256 и других дополнительных постановлений.

Распоряжаться средствами материнского капитала можно только по четырем установленным направлениям – наиболее распространенным считается трата денег на улучшение жилищных условий и приобретение дома, в частности. В связи с этим у людей, который приобрели площадь для проживания, возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом в дальнейшем.

После оформления договора купли-продажи на приобретение квартиры новая недвижимость полностью становится собственностью приобретателя. Это же касается и случаев, когда жилая площадь была куплена с использованием средств материнского капитала.

Читайте так же:  Что такое реструктуризация при банкротстве

То есть в дальнейшем владелец дома может распоряжаться своим недвижимым имуществом в соответствии с общими положениями, правилами и принципами обычной процедуры продажи собственности.

Размер МК в 2018 году составляет 453 тысячи рублей – такая сумма считается достаточно значительной помощью для улучшения жилищных условий во многим субъектах страны. Но несмотря на свою существенную величину, средств капитала недостаточно, чтобы только ими расплатиться за недвижимость.

Стоит учитывать, что воспользоваться сертификатом можно только после того, как ребенку, который послужил достаточным основанием для приобретения финансовой помощи, исполнится три года. По истечении данного срока можно сразу же продать своевременно купленную в кредит недвижимость – досрочное использование средств возможно для погашения основного долга и процентов по ипотеке.

Итак, законодательство никак не воспрещает продавать недвижимость, приобретенную на средства материнского капитала. Однако, существует некоторые особенности, которые могут значительным образом сказаться на всей процедуре оформления договора.

К примеру, недвижимость, купленная с использованием денег из государственной поддержки, является собственностью всех членов семьи в равных долях. То есть ребенок тоже становится владельцем своей части. А для продажи дома в таком случае необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Проигнорировать данный момент не выйдет, так как их письменное согласие считается обязательным при проведении регистрации соглашения в Росреестре. Поэтому в случае отсутствия бумаги, в процедуре оформления сделки будет отказано.

Согласие на продажу является соответствующим постановлением главы администрации населенного пункта. Положения законодательства не предусматривают ограничения по сроку действия – он устанавливается в самом разрешении.

Однако в соответствии с общими правилами договор купли-продажи нужно будет предоставить в качестве доказательства в течение 30 суток с момента выдачи согласия. В противном случае необходимо повторно получить бумагу от компетентных органов.

Важно учитывать, что дети становятся владельцами не только при покупке недвижимости, но и в случае реконструкции жилой площади с использованием средств материнского капитала.

Итак, получив необходимое разрешение, также необходимо обеспечить наличие следующих документов:

  • заявление от родителей или опекунов;
  • свидетельства о рождении ребенка;
  • паспорта родителей;
  • письменное согласие совершеннолетних членов семьи;
  • документ об оценочной стоимости жилья;
  • документы на недвижимость;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=http%3A%2F%2Fcalculator-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fimage-38

Если происходит обмен квартиры на другую, но с меньшей площадью, то также понадобится документ, в соответствии с которым за каждым членом семьи сохраняется норма жилой площади

В каких случаях можно продать квартиру с материнским капиталом

Процесс прекращения брачных отношений сопровождается разделом совместно нажитого имущества. В редких случаях бывшие супруги определяют свои права с помощью добровольного соглашения, без вмешательства судебных органов.

При разводе отдельного рассмотрения заслуживает момент о разделе недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала. В соответствии с положениями законодательства каждый член семьи имеет свою долю в таком жилье. То есть такая квартира не может быть подвержена разделу.

Поэтому супруг может быть лишь претендентом на свою долю. Также важно понимать, что размен или продажа собственности может быть проведена только после того, как детям исполнится 18 лет или с письменного разрешения органов опеки, которое зачастую получить достаточно трудно.

Родители в большинстве случаев используют МК как первоначальный взнос в банк за ипотечный кредит. Но многие компании с опаской относятся к сделкам, где совладельцами являются несовершеннолетние лица. Поэтому для получения соответствующего займа необходимо будет предоставить существенные доказательства того, что интересы ребенка будут соблюдены.

Перед продажей квартиры необходимо убедиться, что сделка соответствует всем требованием нормативных актов. Важно понимать, что многие положения законов направлены в первую очередь на обеспечение интересов несовершеннолетних лиц.

В частности, это касается продажи жилья, которое было приобретено на средства материнского капитала. В такой ситуации существует несколько дополнительных условий для защиты прав ребенка, так как именно дети послужили причиной оформления сертификата и последующего распоряжения деньгами.

Можно ли за материнский капитал купить автомобиль в 2018 году — читайте здесь.

Во всех случаях квартира в ипотеке может быть продана лишь после того, как был погашен весь кредит с процентами и пени.

При совершении сделки могут формироваться определенные сложности, связанные с различными факторами:

  • Данный вариант считается актуальным для малообеспеченных и неблагополучных семей. В результате продажи дома они получают хоть какие-то средства к существованию, но малышей обычно отправляют в детский дом.
  • По сути, явное нарушение прав ребенка, но все же органы опеки могут одобрить эту сделку на определенных условиях. При этом родители должны открыть счет в банке на каждого ребенка в размере причитающихся долей.
  • Это может быть связано с отсутствием или нехваткой необходимой документации, нарушением прав ребенка. В первом случае решить проблему достаточно просто – нужно или дополнить пакет документов, или исправить его содержимое.
  • Что касается ущемления интересов несовершеннолетнего лица, то добиться согласия в такой ситуации будет достаточно трудно – скорее всего придется обращаться с исковым заявлением в суд. Но важно понимать, что он скорее всего подтвердит правомерность решения органов опеки.
  • Если вырученные средства с продажи квартиры должны пойти на вложение в долевое строительство, то определить права на часть площади несовершеннолетних лиц сразу после сделки будет невозможным.
  • В таком случае родители обязаны оформить специальный документ, где они обязуются предоставить ребенку причитающуюся часть недвижимости в течение полугода с момента введения здания в эксплуатацию. Данную бумагу необходимо заверить у нотариуса.
Читайте так же:  Образец уведомления о намерении досрочного погашения займа

Нужно понимать, что все эти сложности вызываются несоответствием действий родителей законодательным положениям. Поэтому перед оформлением сделки необходимо обеспечить согласование сделки со всем нормативно-правовыми актами.

Для продажи квартиры, приобретенной на средства материнского капитала, необходимо следовать такой инструкции:

  1. Найти покупателя, который согласился бы взять недвижимость. Важно понимать, что знающий человек не станет слишком сильно рисковать и участвовать в сделке, так как в дальнейшем это может обернуться значительными неудобствами.
  2. Согласовать все свои действия с органами опеки. В частности, понадобится письменное разрешение от них. Они же могут запросить документ, в соответствии с которым родители обязуются предоставить долю несовершеннолетним членам семьи после приобретения новой недвижимости.
  3. Оформить договор купли-продажи и заключить сделку.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=http%3A%2F%2Fcalculator-ipoteki.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F02%2Fpokupka_doma_uridicheskij-aspekt

Необходимо обеспечить полное соответствие процедуры законодательным нормам, чтобы избежать возникновения проблем в дальнейшем

При продаже квартиры, приобретенной на средства материнского капитала, ключевым элементом в обеспечении защиты интересов несовершеннолетних лиц являются органы опеки. Сотрудник данной службы прикрепляется к семье до того момента, пока не будет исполнена сделка.

В соответствии с его решением также выбирается и приобретаемое жилье. Это может быть как недвижимость на вторичном рынке, так и новая, еще строящаяся. В последних случаях органы опеки будут продолжать отслеживать действия семьи до того, пока детям не будут выделены доли в жилье.

При этом стоит учитывать, что для получения соответствующего разрешения другая квартира должна обладать, как минимум, сходными жилищными условиями с прошлым домом.

Законодательство не запрещает приобретать недвижимость у родственников на средства материнского капитала. Однако в таком случае компетентные органы со всей тщательностью проверяют правомерность процедуры, так как зачастую данный способ используется для того, чтобы появилась возможность обналичить финансовую помощь.

Поэтому рекомендуется проводить сделки с дальними родственниками, причем лучше в другом городе, с которыми сложились доверительные отношения.

Что касается особенностей оформления, то такая ситуация не предполагает дополнительных нюансов – все ключевые положения соответствуют действиям при сделках с недвижимостью с третьей стороной.

Выходит, что близкие родственники могут стать участниками договора купли-продажи, но важно понимать факт, что тогда органы опеки будут донимать постоянными проверками на соблюдение интересов ребенка, а также на то, что средства пошли на целевое назначение.

Перед непосредственным выбором недвижимости и оформлением сделки необходимо провести анализ возможных рисков, так как в дальнейшем они могут сыграть ключевую роль в формировании эффективности результата.

Любое несоблюдение интересов ребенка, выявленное органами опеки, может обернуться достаточно серьезными неприятностями для родителей. Причем даже если компетентные службы своевременно не выявили факт нарушения, то у детей после достижения ими 18 лет есть 3 года для того, чтобы в судебном порядке оспорить действительности сделки продажи квартиры.

Если иск был удовлетворен, то покупатель недвижимости обязан вернуть деньги за жилье. В случае отсутствия необходимой суммы, он может уплачивать ее по частям.

Вина покупателя в такой ситуации минимальна, но именно он приобретет значительные затраты из-за нарушения закона родителями.

Итак, теперь считается очевидным, можно ли продать квартиру с материнским капиталом – законодательство предусматривает такую возможность, но только в полном соблюдении прав и интересов несовершеннолетних лиц. В противном случае сделка может быть признана недействительной даже через несколько лет.

Как можно взять кредит под материнский капитал – можно прочитать здесь.

Читайте также тут, как получить материнский капитал в 2018 году.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FSemya-v-dome

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).
Читайте так же:  Основы и особенности увольнения по соглашению сторон в соответствии с тк рф

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FOOiP

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FOformlenie-dokumentov-1

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FPodpis

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Читайте так же:  Какова очередность наследования по закону

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FDogovor-1

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Изображение - Можно ли без проблем продать квартиру с материнским капиталом 23423422330
Автор статьи: Виталий Потрясов

Позвольте представиться. Меня зовут Виталий. Я уже более 12 лет занимаюсь правоведением и юридическими наукам. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.2 проголосовавших: 26

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here