Налог на недвижимость и качество оценки

Предлагаем статью на тему: "налог на недвижимость и качество оценки" с комментарием от профессионального юриста.

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Ftbis.ru%2Fnovosti%2Fassets%2Fimages%2Focenka-naloga-nedvijimosti

Действующий закон, принятый Госдумой минувшим летом, предписывает до 1 января 2020 года не использовать рыночную оценку недвижимого имущества для налогообложения. То есть, до 2020 года должна была применяться кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая действовала на 1 января 2014 года.

Даже по этим правовым нормам нередко возникают нестыковки, жалобы собственников. C начала 2016 года в Росреестр поступило свыше 29 тысяч заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Споры эти касаются 59,9 тысячи объектов недвижимости, 87 объектов из которых — земельные участки. Заявления рассматриваются, решение об изменении сумм кадастровой стоимости принято в отношении 46,9% заявителей. Понятно, что система кадастровой оценки несовершенна, число подобных обращений неуклонно растет.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

В последние месяцы все чаще слышны разговоры о финансовых сложностях регионов. Как ответ на них появилась инициатива Кабмина о смягчении запрета на рыночную оценку. Предлагается дать регионам право самостоятельно решать, пересматривать ли систему оценки в принципе, и как часто это делать. На сегодняшний день переоценку можно производить не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. До 20 декабря регионы должны отчитаться, сообщить правительству о принятом решении.

Пересматривать оценку можно будет лишь после перехода региона на новую систему, для чего тот обязан создать государственного оценщика. Председатель комитета по вопросам недвижимости ТПП Александр Каньшин размышляет в «Ведомостях», что регионы, конечно, заинтересованы в такой переоценке. Другой вопрос, как на это отреагируют налогоплательщики, которым и без того непросто.

Касается это и физических лиц, и предпринимателей. Бизнесмены и сегодня жалуются, что кадастровая оценка завышена, она была зафиксирована на высоком докризисном уровне. Может быть, где-то удастся провести переоценку и в сторону снижения стоимости объектов коммерческого назначения. Но не в столице. В Москве в этом году переоценили коммерческую недвижимость, и она лишь выросла в стоимости.

Президент НП «Экспертный совет» Алексей Каминский выразил мнение, что на качество оценки перемены, даже если и будут проведены, никак не повлияют. Поскольку причина ошибок глубже, в качестве исходной информации, и пока что ничего не делается, чтобы этот базовый дефект исправить.

Уважаемые читатели! Материалы сайта TBis.ru посвящены типовым способам решения налоговых и юридических вопросов, но каждый случай уникален.

Если вы хотите узнать, как решить именно ваш вопрос — обращайтесь в форму онлайн консультанта. Это быстро и бесплатно! Также вы можете проконсультироваться по телефонам: МСК – 74999385226. СПБ – 78124673429. Регионы – 78003502369 доб. 257

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F9%2F4%2F479149%2Frealty

Как мы сообщали ранее, вместо существующих налога на землю и налога на имущество в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимость. Законопроект № 51763-4 “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации” принят в первом чтении. Суть нового налога заключается в том, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ). Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и является значительно выше инвентаризационной. Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро “Сретенский бульвар” площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс. руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. Таким образом при уплате налога по новой системе налогообложения собственники таких домов будут отчислять за свое жилье налог значительно больший, чем сейчас.

Как сообщает ФНС России, в первую очередь налог начнет действовать в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости.

Из доклада двухмесячной давности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии “О проведении государственной кадастровой оценки” следует, что работы по определению кадастровой стоимости уже проведены во всех регионах страны. Однако это не означает полную готовность кадастровой оценки. На сегодняшний день Россреестр завершил определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства только в городе Москве. С результатами оценки можно ознакомиться на сайте Росреестра: в разделе “Кадастровый учет” необходимо выбрать подраздел – “Кадастровая оценка объектов капитального строительства” (http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/fgbu_ocenka/fgbu_ocenca_1/) или заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом филиале кадастровой палаты. Госпошлина составляет 200 руб. для физических и 600 руб. для юридических лиц.

Пункт 1 ст. 3 НК РФ предусматривает, что при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Таким образом, если человек владеет несколькими квартирами и/или домами, значит, что он может себе позволить приобрести такое количество недвижимости, нести бремя расходов по ее ремонту и платить за коммунальные услуги, а следовательно, по логике, способен нести и налоговое бремя за нее. Иначе обстоит ситуация с наследниками, которые вступили в права наследства на недвижимость, расположенную в престижных районах, но у которых нет таких денежных средств для уплаты налога за нее. Таким счастливцам придется либо продавать свое наследственное имущество, либо сдавать в аренду, а налог на недвижимость платить из полученной суммы арендной платы.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Несомненно, новый налог на недвижимость должен учитывать социальную составляющую. По аналогии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I “О налогах на имущество физических лиц”, предусматривающими льготы для отдельных категорий граждан (ст. 4), в НК РФ должна быть предусмотрена возможность предоставления соответствующих льгот или освобождения от такого налогового бремени льготных категорий граждан (героев ВОВ, инвалидов, пенсионеров и др.).

Читайте так же:  Основные положения закона об алиментах

В связи с тем, что закон о введении нового налога еще не принят, следовательно и не принят механизм, определяющий ставки такого налога.

В марте текущего года Минфин России подготовил и внес в Правительство РФ проект поправок к проекту федерального закона № 51763-4 “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации”, которым вводится новая глава в НК РФ – “Глава 32. Налог на недвижимое имущество” (принят в пером чтении, назначен ответственный комитет – Комитет Государственной Думы по бюджету и налогам, находится на рассмотрении).

Так, Минфин России предлагает дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн руб., ставка налога не должна быть более 0,1% в отношении жилья, 0,5% – для иных зданий и 0,3% – для земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и наделов, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит до 1,5%.

К примеру, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру стоимостью 7 млн руб. может составить 7 тыс. руб. (из расчета: 7 млн руб. х 0,1%). Сейчас – 1350 руб. (из расчета: 450 000 руб. х 0,3%).

В случае превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости (более 300 млн руб.) ставки налога в отношении зданий, строений, помещений и объектов незавершенного строительства могут установить в пределах от 0,5% до 1%. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков, кадастровой стоимости и (или) вида использования соответствующего объекта.

Как отразится новый механизм взимания налога на рынке недвижимости?

Увеличение налога несомненно отразится на зданиях старого фонда, а также на зданиях, расположенных в престижных районах. На сегодняшний день жилые дома дореволюционной постройки имеют низкую инвентаризационную стоимость, и собственники помещений платят довольно маленький налог. После введения нового механизма налогообложения будет учитываться не только стоимость самого здания, но и земли, на которой это здание стоит. Земля в исторических районах города оценивается довольно дорого, следовательно, и налог здесь будет выше.

Софья Лебедева, генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” обозначает две тенденции, которые, скорее всего, возникнут на рынке недвижимости, когда будет введен в действие новый налог: “Первая – уменьшение стоимости инвестиционного жилья в связи с уменьшением количества инвестиционных сделок ввиду снижения их рентабельности, с продажей “инвестиционных” квартир, а также с продажей “обычных” квартир, которые стало невыгодно содержать из-за высоких налогов. Вторая – увеличение стоимости небольших квартир в связи с возросшим спросом на них. Такие разнонаправленные тенденции будут способствовать стагнации на рынке недвижимости. Кроме того, велика вероятность того, что часть девелоперов поменяют свои проекты с учетом изменившегося спроса на рынке недвижимости, и влияние на данную ситуацию может оказать развивающийся рынок апартаментов”.

Наша справка

Инвестиционная недвижимость – это имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), собственное или арендованное на условиях финансовой аренды, которое используется в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого.

Введение нового механизма взимания налога отразится не только на малом и среднем бизнесе, занимающимся арендой недвижимости, но и на гражданах, арендующих жилые помещения.
“С одной стороны, может увеличиться число предложений по аренде недвижимости больших площадей, так как стоимость их аренды, скорее всего, снизится, с другой – повыситься спрос на аренду небольших квартир, что приведет к росту арендных ставок, но к росту незначительному”, – отмечает Софья Лебедева.

Кто наделен полномочиями по кадастровой оценке объектов недвижимости?

Напомним, что соответствующий законопроект был разработан и внесен в Госдуму еще в 2004 году, но переход к единому налогу затянулся, поскольку не существовало единого кадастра для жилой и нежилой недвижимости. Теперь же данная ситуация разрешилась, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии стала заказчиком оценочных мероприятий, а выполнять задание будут независимые оценщики.

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности) полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ, которые должны проводить кадастровую оценку недвижимости не реже чем один раз в пять лет.

В состав комиссии должны входить представитель СРО оценщиков, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет определенную СРО оценщиков (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Наша справка

Саморегулируемая организация оценщиков – это некоммерческая организация, которая создана для осуществления регулирования и контроля оценочной деятельности и включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющая на условиях членства оценщиков.

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно тексту изначального варианта законопроекта № 51763-4 “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации” оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки.

Наша справка

Массовая оценка объектов недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Читайте так же:  Описание, что такое каско и осаго на простом языке

Массовая оценка представляет собой трудоемкий и весьма затратный процесс, в результате которого можно столкнуться с такими проблемами как, недостаточность информации государственного кадастра недвижимости, отсутствие нужного объема данных для построения общей картины стоимости недвижимого имущества, а также с коррупционной составляющей как ценовой сговор между собственником и оценщиком.

Факторы, оказывающие ценовое влияние на кадастровую оценку недвижимого имущества:

  • экономическая ситуация в регионе, величина субъекта РФ, уровень среднемесячной зарплаты в регионе;
  • к какому сегменту принадлежит объект недвижимости – коммерческому, производственному, жилому;
  • расположение объекта недвижимости, его удаленность от центра населенного пункта, железнодорожной станции, метро;
  • индивидуальные характеристики объекта недвижимости, год его постройки, площадь объекта, строительный материал, этаж, вид из окна и состояние квартиры.

Совокупность указанных данных влияет на итоговый результат оценки.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества, могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается, прежде всего, в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Досудебный порядок

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 МАРТА 2012 г. № 263.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Узнать информацию о том, где будут созданы такие комиссии можно на официальной сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_consideration_disputes_cadastral_cost). Информация о создании комиссии также размещается на информационных стендах территориального органа уполномоченного федерального органа субъекта Российской Федерации, в котором создана комиссия.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как правильно рассчитать налог на недвижимость и стоит ли оспаривать кадастровую стоимость?

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.forbes.ru%2Ffiles%2Fpresets%2F190_190%2Fprofile%2Fu041a_u041au0430u0437u0430u043au043eu0432u0430_orient_partners__vid201315e

Что облагается налогом?

Налог на имущество физических лиц представляет собой фактически налог на недвижимость. Основные объекты налогообложения: квартиры (комнаты), жилые дома, гаражи и машиноместа, а также объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения. При этом объектом налогообложения будет именно недвижимость, на которую зарегистрировано право собственности, а плательщиком налога — собственник, указанный в Едином реестре прав на недвижимость.

Как рассчитывается налог?

Ранее налог на имущество с физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества, однако начиная с 2015 года идет постепенный переход регионов на расчет исходя из кадастровой стоимости. В 2015 году таких регионов было 28 (включая Москву и Московскую область), в 2016 — 49 (в том числе Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в 2017 году — уже 61. Окончательно процесс перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости должен быть завершен к 2020 году. Полный перечень регионов и год, в котором был осуществлен переход на расчет по кадастровой стоимости в соответствующем регионе, можно посмотреть на официальном сайте Налоговой службы.

Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость, рассчитанную БТИ в соответствии с Приказом Минстроя России №87 от 04.04.1992 г. Фактически она представляет собой восстановительную стоимость имущества (рассчитанную исходя из стоимости материалов на момент строительства) с учетом износа, скорректированную на различные коэффициенты. В ней отражаются площадь самого помещения, тип дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, однако не учитываются такие факторы как местонахождение объекта и стоимость земельного участка под ним, его транспортная доступность, степень комфортности и т.п.

Оценка кадастровой стоимости предполагает определение рыночной стоимости и, соответственно, учет всех описанных выше факторов.

В связи с этим максимальные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью будут в отношении относительно старых объектов, расположенных на наиболее привлекательных (и дорогостоящих) земельных участках (например, в центре города). Разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости новостроек будет существенно меньше. Особенно существенная разница наблюдается в Москве, где стоимость объекта может возрасти в 30-40 раз.

Узнать инвентаризационную стоимость имущества может только собственник имущества, лично обратившись в БТИ. Информацию о кадастровой стоимости имущества можно получить на сайте Росреестра (например, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Для определения налоговой базы стоимость имущества корректируется на налоговые вычеты и льготы, устанавливаемые Налоговым кодексом и местными нормативно-правовыми актами.

Как изменились ставки?

Базовые ставки по налогу на имущество и основные льготы зафиксированы в Налоговом кодексе РФ. При этом ставки и льготы по налогу могут корректироваться (в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ) местными нормативно-правовыми актами, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами соответствующих городов.

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.forbes.ru%2Ffiles%2Ftab_1.gif__1493992530__99398

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.forbes.ru%2Ffiles%2Ftab_12.gif__1493992891__31072

Понижающие коэффициенты

После перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости уровень ставок налога (0,1-2%) остается прежним, а база для расчета налога существенно увеличивается: как правило, кадастровая стоимость в несколько (а иногда и в десятки) раз превышает инвентаризационную. В связи с этим Налоговым кодексом РФ установлены понижающие коэффициенты, которые применяются к разнице между суммой налога, рассчитанной по новым правилам, и суммой налога, рассчитанной в последний год применения старых правил. Понижающие коэффициенты применяются в течение первых четырех лет после перехода на новые правила и составляют: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 — в третий год и 0,8 — в четвертый год. Начиная с пятого года (например, в отношении Москвы — с 2019 года) налог уплачивается в полном размере.

Читайте так же:  Размер страховых взносов на себя которые ип должен оплатить в 2019 году

Как оспорить кадастровую оценку?

С переходом на расчет налога на имущество исходя из рыночной стоимости сумма, подлежащая уплате, неуклонно растет. Это связано как с постепенной отменой понижающих коэффициентов, описанных выше, так и с резким одномоментным повышением стоимости объекта.

Предполагается, что кадастровая оценка должна отражать рыночную стоимость объекта. В то же время, на практике у собственников зачастую возникают сомнения в объективности кадастровой оценки и желание ее оспорить.

Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) или в судебном порядке.

Плюсы обращения в комиссию:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца) (в судебном порядке — 2 месяца с возможностью дополнительного продления);
  • отсутствие судебных расходов (например, на госпошлину, судебную экспертизу);
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке (однако присутствует также вероятность оспаривания решения, вынесенного комиссией в пользу физического лица, органами местного самоуправления).
  • статистика удовлетворения требований комиссией (около 50%) несколько ниже, чем судами (около 60%);
  • при положительном решении комиссии потенциальное снижение стоимости, как правило, ниже, чем при решении суда (комиссия — 10-20%, суд — около 40%). При этом стоит учитывать, что и суд при вынесении решения, скорее всего, не будет основываться на отчете оценщика, предоставленном истцом, а назначит судебную экспертизу, которая обычно дает промежуточную величину.

Несколько примеров из реальной практики рассмотрения дел в суде:

  • Объект: жилой дом площадью 286 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 38,2 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 11,8 млн рублей; а судебная экспертиза оценила рыночную стоимость в 14,2 млн рублей.
  • Объект: квартира площадью 190,3 кв. м, квартира площадью 157,4 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 51,6 млн рублей и 42,7 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 27,8 млн рублей и 21,7 млн рублей; результат судебной экспертизы — 48,9 млн рублей и 39,4 млн рублей.

За и против обжалования

На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если ее пересмотр даст возможность получить выгоду от налоговой экономии. Для этого следует оценить как общий размер налоговой экономии (т.е. как изменится сумма подлежащего уплате налога), так и затраты на пересмотр кадастровой стоимости.

При оценке налоговой экономии нужно обратить внимание на следующие факторы:

Сколько придется потратить на обжалование?

Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:

  • стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
  • стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
  • государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
  • стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.

В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.

Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.

В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов. Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.

Министерство экономического развития
Российской Федерации

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Feconomy.gov.ru%2Fwps%2Fwcm%2Fconnect%2F8d9a908042adf06c9b88bff17b5e8571%2Fico_home

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Feconomy.gov.ru%2Fwps%2Fwcm%2Fconnect%2F1e86618042adf0979b90bff17b5e8571%2Fico_mail Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки proxy?url=http%3A%2F%2Feconomy.gov.ru%2Fwps%2Fwcm%2Fconnect%2F8caa430042adf0ee9ba0bff17b5e8571%2Fico_site

Пояснения относительно налогообложения имущества физических лиц от кадастровой стоимости

В настоящее время активно обсуждается предстоящее получение физическими лицами налоговых уведомлений по налогу на имущество физических лиц от кадастровой стоимости за налоговый период 2015 года в конце 2016 года. С 2015 года переход на налогообложение физических лиц от кадастровой стоимости осуществлен в 28 субъектах Российской Федерации.

Высказываются различные мнения по указанному вопросу, в частности, о неадекватности налоговой нагрузки на физических лиц в связи с переходом на налогообложение от кадастровой стоимости.

Необходимо иметь в виду, что кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации.

Существует две основные ситуации:

1. Кадастровая стоимость соответствует рыночной стоимости (абсолютное большинство квартир).

В таком случае налогообложение на примере двухкомнатной квартиры в г. Москве площадью 50 кв.м. с инвентаризационной стоимостью 500 000 рублей (за 2014 г.) и с кадастровой стоимостью 10 млн. рублей происходит следующим образом.

В качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость квартиры (10 млн. рублей), уменьшенная на величину налогового вычета, предусмотренного в размере кадастровой стоимости, приходящейся на 20 кв.м. этой квартиры. Органами государственной власти Москвы размер такого налогового вычета может быть увеличен.

Фактически облагаться налогом будет 30 кв.м. квартиры, что соответствует кадастровой стоимости в размере 6 млн. рублей.

За первый год (2015 год) в налоговом уведомлении будет содержаться величина налогового платежа, определенного в соответствии с частью 8 статьи 408 Налогового кодекса Российской Федерации, в размере 2 400 рублей.

При этом в случае налогообложения такой квартиры от инвентаризационной стоимости величина налога составляла бы порядка 1720 рублей (0,3 процентов от инвентаризационной стоимости, представленной до 1 марта 2013 года и скорректированной на коэффициент-дефлятор (1, 147).

Читайте так же:  Можно ли уволить выходным днем

Введение налога на имущество физических лиц осуществляется поэтапно с ростом на 20 % от кадастровой стоимости ежегодно. Для указанного периода платежи будут следующие:

Такое введение налога неправильно называть резким ростом налогового бремени, с учетом поэтапности и того, что коммунальные платежи в сопоставимой сумме уплачиваются ежемесячно, а налоговый платеж – раз в год.

Более того, облегчается налоговая нагрузка при налогообложении новостроек, поскольку фактически величины налоговых платежей меньше, чем при исчислении налога от инвентаризационной стоимости. Это связано с тем, что инвентаризационная стоимость по новым объектам зачастую выше их рыночной стоимости, и это влекло несправедливое налогообложение, так как по более старым объектам жилого фонда, например, в центре Москвы налог был существенно ниже, а стоят эти объекты на рынке значительно выше.

На федеральном уровне установлен также перечень льготных категорий граждан, освобожденных от уплаты указанного налога по видам объектов недвижимости, к которым относятся, прежде всего, пенсионеры, инвалиды.

Несмотря на в целом сбалансированный подход к постепенному переходу к налогообложению от рыночных показателей было возможным проведение новых оценок в течение этого пятилетнего периода, а рост налоговой нагрузки мог оказаться непредсказуемым.

Для исключения такого роста налоговой нагрузки принципиально было зафиксировать налоговую базу в указанный период.

В этой связи принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 360-ФЗ), предусматривающий в том числе:

  1. фактический запрет на проведение новых государственных кадастровых оценок рыночными оценщиками в период с 2017 по 2020 год;
  2. применение в течение указанного периода меньшей кадастровой стоимости, определенной после 1 января 2014 г. или года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

Согласно Федеральному закону № 360-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам оспаривания кадастровой стоимости, должны учитываться в пользу налогоплательщиков.

2. Кадастровая стоимость определена с «ошибками», не соответствует рыночной стоимости (небольшое количество жилых объектов).

Исправление допущенных в предыдущих периодах при кадастровой оценке ошибок возможно в упрощенном порядке. Так, например, органы исполнительной власти, утвердившие ошибочно определенные результаты кадастровых оценок, вправе инициировать такое исправление.

Также существует возможность оспаривания кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости.

Для совершенствования процедуры кадастровой оценки принят и 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом № 237-ФЗ предусмотрен новый порядок проведения государственной кадастровой оценки постоянно действующим специализированным государственным бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации.

За таким учреждением закрепляется комплекс функций, направленных на непрерывное сопровождение процесса определения кадастровой стоимости:

  • определение кадастровой стоимости по единой федеральной методологии;
  • представление детальных разъяснений определения кадастровой стоимости, рассмотрение жалоб, связанных с несогласием с ее определением;
  • оперативное внесудебное исправление допущенных при определении кадастровой стоимости ошибок;
  • осуществление постоянного сбора, обработки, систематизации и накопления сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Ответственность за результаты кадастровой оценки концентрируется на таком учреждении.

К работникам такого учреждения Федеральным законом № 237-ФЗ представлены минимальные требования, при этом предусмотрена возможность установления органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области государственной кадастровой оценки, дополнительных требований к ним.

Федеральным законом № 237-ФЗ предусмотрена подготовка к проведению кадастровой оценки, в рамках которой должен быть осуществлен сбор всей необходимой для проведения такой оценки информации.

Важным аспектом Федерального закона № 237-ФЗ является также существенное упрощение процедур исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, путем непосредственного обращения в учреждение, которое такую кадастровую стоимость определило.

Таким образом, проведение кадастровых оценок в будущем будет осуществляться под полной ответственностью субъекта Российской Федерации учрежденным им бюджетным учреждением только после накопления им в полном объеме необходимой для проведения кадастровой оценки информации. Первые оценки по новому порядку возможны не ранее 2018 года, а применение их результатов не ранее 2019 года.

Ниже приводятся наиболее распространенные вопросы по применению кадастровой стоимости.

1. В каких субъектах осуществлен переход к налогообложению от кадастровой стоимости? Когда перейдут на этот расчет остальные?

Рассчитывать налог на недвижимость по кадастру мешает плохое качество оценки

Бизнес готовится к введению налога на недвижимость, рассчитанному на основе кадастровой стоимости. Регионы будут запускать его по мере готовности, но уже сегодня понятно, что в некоторых субъектах РФ это вызовет недовольство, как уже произошло в столице.

Одной из первых на уплату юридическими лицами налога с объектов недвижимости на основе кадастровой оценки перешла Москва. Федеральный закон от 2 ноября 2013 года N 307-ФЗ дал регионам возможность вводить особый порядок определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости отдельных видов объектов недвижимого имущества. Согласно этим нормам, с 2014 года Москва ввела налог на имущество с торгово-офисной недвижимости площадью свыше 5 тысяч квадратных метров по ее кадастровой стоимости. Причем в ближайшее время столичные власти готовы распространить эту практику и далее. Мосгордума уже одобрила законопроект, распространяющий норму на помещения площадью свыше 3 тысяч кв. метров. Если его подпишет мэр столицы Сергей Собянин, документ вступит в силу с 1 января 2015 года.

Такое быстрое внедрение нового механизма расчета налога в Москве вызвало негативную реакцию общественных организаций. “ОПОРА России”, “Деловая Россия” и отраслевые бизнес-организации попросили Сергея Собянина не менять порядок расчета и уплаты налога на недвижимость, так как это в первую очередь ухудшит положение арендаторов. По мнению общественников, собственники заложат свои потери в арендную плату и возложат новые расходы на снимающих помещение предпринимателей. Эксперты заявили, что уже сегодня в торговых комплексах, попавших под новую норму, сумма налога выросла в десятки раз. В лучшем случае бизнесмены будут вынуждены заложить издержки в стоимость товаров и услуг, в худшем – свернуть деятельность.

Читайте так же:  Как оформить замену двигателя на автомобиле

Но государство не готово отступать, слишком большая подготовительная работа по введению кадастра была проведена. Ряд экспертов также поддерживает введение нового подхода к расчету налога с объектов недвижимости. “Налог должен рассчитываться по кадастру, который отражает реальную стоимость объектов недвижимости. Если сумма платежа слишком большая для плательщиков, корректировать ее можно с помощью ставки. У регионов есть такое право”, – заявила директор Института проблем регистрации, оценки и налогообложения Наталья Тахтарова на Всероссийском налоговом конгрессе “Налоги. Правовое регулирование. 2014. Весна”.

При этом Москва выгодно отличается среди регионов России чистотой кадастровой оценки. Недвижимость здесь оценивалась максимально приближённо к ее реальной рыночной стоимости. Также среди хорошо зарекомендовавших себя регионов можно отметить Татарстан. В других субъектах РФ наблюдаются сильные колебания. Государственные оценщики завышают стоимость объектов недвижимости, собственники через суд снижают цену своего имущества в сотни раз. В этом им помогают независимые оценщики, которые устанавливают стоимость объекта недвижимости по желанию заказчика заключения. Явный уклон решений в пользу собственника наблюдается в Омске и Екатеринбурге. Каждая из заинтересованных сторон тянет одеяло на себя, а страдает в итоге достоверность налоговой базы.

Меньше всего проблем с оценкой помещений, которые прошли через сделки купли-продажи. Рыночную стоимость таких объектов можно узнать из договора, если участники не пытались занизить ее для того, чтобы сократить налоговые платежи. Но такие манипуляции с недвижимостью очевидны, поэтому их можно легко отсеять. Сложнее дела обстоят с теми объектами, которые не продавались и их рыночная стоимость никогда не определялась. “Следует проводить сравнение кадастровой стоимости объекта со среднерыночными ценами. Заниматься могут этим вопросом сами муниципалитеты, заинтересованные в отсутствии случаев занижения налоговой базы, просто не принимая результаты кадастровой оценки тех объектов, стоимость которых вызывает сомнения”, – говорит Наталья Тахтарова.

В сложившейся ситуации наиболее эффективным видится создание механизма проверки качества кадастровой оценки. Очевидно, что при рассмотрении результатов оценки не хватает третьей незаинтересованной стороны. Собственник заинтересован в занижении стоимости объекта, государство – в завышении. Суд с ролью беспристрастного арбитра не справляется. Поэтому при сложившейся структуре оценки кадастровая стоимость недвижимости еще долго будет вызывать споры и судебные разбирательства. С 2015 года регионы получат право вводить налог на недвижимость по кадастру для физических лиц. И это тоже создает для бизнеса большие риски. “У нас очень большой объем коммерческой недвижимости находится в собственности физических лиц”, – говорит Тахтарова. Законодатель попытался создать для таких собственников максимально неудобные условия. Если физлицу принадлежит административно-деловой или торговый центр, плата будет взиматься по ставкам налога на имущество организаций, а не физических лиц.

Недобросовестным налогоплательщикам придется проститься и с любимой уловкой – регистрацией собственности на льготные категории граждан. Так, пенсионеры сегодня не платят налог на имущество вне зависимости от количества объектов, находящихся в собственности. То есть на одном пенсионере может числиться несколько объектов недвижимости, не облагаемых налогом. В будущем льгота будет предоставляться только на один объект (квартиру, гараж или дачу), что сведет на нет использование этой “схемы” владения недвижимостью и ухода от налогов.

До введения нового налога следует также откорректировать налоговое законодательство. Сейчас в нем содержится слишком расплывчатая формулировка недвижимого имущества. “Недвижимое имущество – это то, что неразрывно связано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба. Организация задает минфину вопрос: нам нужно переложить подземные сети, они в земле и неразрывно связаны с ней, при этом затраты на перемещение значительно меньше цены самого объекта. Можно ли отнести такой объект к недвижимому имуществу? И что считать соразмерным ущербом? Минфин отвечает, что всё, без чего здание не может существовать, является с ним единым целым. Поэтому сети не стоит выделять в отдельный объект. Но в Налоговом кодексе этого пояснения нет”, – приводит пример преподаватель Центра переподготовки бухгалтеров и аудиторов МГУ им М. Ломоносова Раиса Рябова.

Кроме того, пояснения минфина не охватывают весь спектр спорных ситуаций. К примеру, сети могут быть объектом, не связанным с недвижимостью. А здания могут иметь временный характер, к примеру, строительные городки. “Вроде бы это не недвижимость, с которой нужно платить налог. Но к таким строительным городкам надо подвести воду и свет. Действующее законодательство устанавливает, что временные сооружения не относятся к недвижимому имуществу, если они строятся за счет средств, выделяемых подрядчику на временные сооружения. А если это заказчик построил бытовки? Тогда налог возникает? Вот эти повседневные вопросы, которые у нас сегодня возникают, необходимо решить до того, как вводить новый порядок”, – считает Рябова.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Ирина Голова
Меряем по договору
Источник: Российская газета

Изображение - Налог на недвижимость и качество оценки 23423422330
Автор статьи: Виталий Потрясов

Позвольте представиться. Меня зовут Виталий. Я уже более 12 лет занимаюсь правоведением и юридическими наукам. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.3 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here