Особенности ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Ипотека под залог имеющегося жилья: банки и условия

Приветствуем! Ипотека под залог имеющегося жилья: выгодно или нет? Сегодня поговорим о важной теме. Вы узнаете о том, что такое ипотека под залог имеющейся недвижимости, как взять ипотеку под залог имеющегося жилья и в каких случаях стоит это делать, а когда более выгодна стандартная ипотека под залог приобретаемой недвижимости.

Ипотека под залог недвижимости существует в двух видах:

1. Ломбардная ипотека — ипотека под залог имущества, по ней, для получения кредита, заемщик обязан передать банку, в качестве залога недвижимость. Вы должны иметь собственную недвижимость, чтобы оформить ломбардную ипотеку или она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица готового заложить недвижимость для вас. Залог закрепляется составлением дополнительного договора. Она несколько отличается от привычной ипотеки под залог приобретаемой недвижимости. Ключевое отличие это предмет залога.
2. Ипотека под залог приобретаемого жилья – это классическая, самая распространенная ипотека. По ней заемщик получает деньги на покупку нового для себя жилья. Именно оно и будет находиться в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог должна пойти недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Если в залог сдается приобретаемая недвижимость, условия такой ипотеки могут быть более выгодными. Например в Сбербанке, ипотека под залог приобретаемой квартиры доступна по ставке от 11% годовых, а ипотека под залог имеющейся квартиры уже будет от 14%. Это связано с тем, что банку более понятно, куда заемщик направит заемные средства. В какой-то степени – это более прогнозируемое, а значит менее рискованное кредитование.

Сейчас принято различать два вида ипотеки под залог имеющегося жилья:

1. Стандартная ломбардная ипотека. Она популярна у молодых семей: передать в качестве залога можно и жилье родителей.
2. Для ипотеки без первоначального взноса. Главное достоинство – короткие сроки оформления кредита и возможность быстро приобрести нужное жилье на рынке, не дожидаясь пока будет реализована квартира заемщика. Данная программа будет интересна тем, кто планирует переезд в новое жилье (не зря в Левобережном банке она называется «Переезд»), но не имеет средств на первый взнос по классической ипотеке и времени, чтобы продать собственную недвижимость быстро и без потерь в деньгах. Приобретение квартиры по этой схеме возможно без первоначального взноса. Механизм такой ипотеки прост: вы получаете решение по ипотеке в любом банке с условием, что у вас будет первый взнос, а затем берете ипотеку под залог квартиры на этот ПВ. Так, у вас получается ипотека без первоначального взноса. Часть денег вы получаете по одной программе, а часть по другой.

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости? Выгодно ли будет ее брать? Давайте проанализируем Плюсы и минусы ипотеки под залог имеющейся недвижимости.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической.

Плюсы:

• Во-первых, вы не обязаны отчитываться в том, куда используете средства. Займом вы можете распорядиться по своему усмотрению.
• Во-вторых, вы можете взять такую ипотеку без первоначального взноса. Ипотека без первоначального взноса возможна и в классическом варианте, но тут надо знать нюансы (читайте наш прошлый пост).
• В-третьих, можно приобрести жилье, которое по обычной ипотеке приобрести нельзя или очень сложно (перепланировка, коммуналка, комната в общежитии, ипотека на коттедж, дачу, недострой и т.д.)

Минусы:

• Повышенные требования к недвижимости, передаваемой в залог. Как правило, банки предпочитают не выдавать ипотечный кредит владельцам квартир, состояние которых оставляет желать лучшего.
• Требования к обязательной страховке. При выдаче ипотеки под залог имеющейся недвижимости страхование жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и даже права собственности является обязательным.
• Некоторым категориям граждан получить такую ипотеку будет сложнее (ИП, собственники бизнеса, топовые руководители и учредители). Банк может посчитать, что креди оформляется под бизнес.
• Ставка выше, чем по классической ипотеке. Разница может достигать 3%.

Как правило, ипотека под залог земельного участка, квартиры или любой другой недвижимости популярна среди:

• Людей, у которых в собственности находится квартира или земля, но нет средств для первоначального взноса;
• Представителей малого бизнеса, которые берут нецелевой кредит для развития бизнеса;
• Людей, стремящихся приобрести жилье за границей;
• И тех людей, которые собираются строить частный дом.

Максимальный размер ломбардной ипотеки рассчитывается в каждом банке по-своему. Если вы собираетесь брать кредит под залог квартиры, вам необходимо сначала прикинуть возможную сумму, которую выдаст вам банк. Все зависит, в основном, от стоимости жилья. У каждого банка имеется свой коэффициент, который понижает реальную рыночную стоимость недвижимости и именно он определяет размер залогового займа.

Для примера возьмем Газпромбанк. Тут требование 70% от оценки. Таким образом, квартира, рыночная стоимость которой 3 млн. рублей, может обеспечить вам ипотечный займ в максимальном размере 2 100 000 рублей (дисконт 30% от оценочной стоимости).

Как получить ипотеку под залог жилья? Каждый банк имеет свои требования к залоговой недвижимости, которые необходимо учитывать при подаче заявки на ломбардную ипотеку. Поэтому не лишним будет подать такую заявку сразу в несколько банков.

Мы приготовили для вас универсальный алгоритм действий, которые нужно совершить, чтобы взять кредит под залог имеющейся недвижимости или под залог доли в квартире:

1. Ознакомиться с предложениями банков.
2. Сделать оценку недвижимости.
3. Подготовить банку необходимые документы на залоговую квартиру и по трудовой деятельности. Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно в финансовом учреждении.
4. Подать заявки сразу в несколько банков.
5. Дождаться одобрения ипотеки.
6. Выбрать банк.
7. Подписать кредитный договор, договор залога и закладную.
8. Пройти регистрацию документов в юстиции.
9. Получить деньги.

Как правило, к недвижимости, предлагаемой банку в залог, выдвигаются следующие стандартные требования:

• Наличие всех основных коммуникаций, таких как водопровод, отопление и электричество.
• На жилье не должно быть никаких имеющихся обязательств ни со стороны заемщика, ни со стороны каких-либо других собственников.
• Планировка помещения должна удовлетворять все требования технической документации.

Имеющуюся квартиру в качестве залога, не принимают если:

• Жилье в старых домах, которые не страхуют страховые компании.
• Дома, требующие кап. ремонт, под снос или в аварийном состоянии.
• Материал стен и перекрытий – дерево.
• Малоэтажные дома.

Если хотя бы по одному из перечисленных критериев жилье не подходит, то банк имеет полное право отказать заемщику в выдаче ипотеки под залог жилья.

Выдает ипотеку под залог имеющейся недвижимости на следующих условиях:

1. Займ выдается сроком до 20 лет
2. Сумма ипотеки – от 500 тысяч рублей до 10 миллионов рублей (коэффициент понижения рыночной стоимости залоговой недвижимости у Сбербанка – от 40% до 60%)
3. Сбербанк выдает кредит под залог земельных участков, дачи, гаража, частного дома и т.д.
4. Процентная ставка колеблется от 14%, в зависимости от сроков ипотеки. Причем такие проценты действуют исключительно для зарплатных клиентов Сбербанка. Для всех прочих процентная ставка увеличивается на 1%. А в случае, если такой клиент отказывается от страхования увеличивается еще на 1%.

Плюсы:

+ Вы имеете дело с проверенным и надежным банком;

+ Вы можете оформить ломбардную ипотеку, передав в залог практически любую недвижимость;

+ Если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на серьезные льготы при вычислении процентной ставки.

Минусы:

— Сбербанк имеет достаточно невыгодный дисконт. Банк предложит вам займ в размере всего лишь 40% от оценки жилья.

— Относительно высокий процент.

— ИП, собственники бизнеса, руководители небольших организаций по данной программе не кредитуются.

1. Займ выдается сроком до 30 лет
2. Банк предлагает только целевые кредиты
3. Сумма ипотеки – не менее 500 тысяч рублей. Коэффициент понижения рыночной стоимости залогового объекта составляет 70%.
4. Процентная ставка начинается от 11,5% (для зарплатников и надежных клиентов сроком до 5 лет и залогом менее 50% от стоимости недвижимости).

Плюсы:

+ Большие сроки погашения займа.

+ Выгодный коэффициент банка. Россельхозбанк будет готов предоставить вам займ в 70% от рыночной стоимости жилья.

+ Сравнительно неплохой процент.

Минусы:

— Кредит целевой. То есть, по каждой трате кредитных средств вы будете обязаны отчитываться перед банком, а именно представить документы на покупку новой недвижимости.

1. Банк предлагает только нецелевые кредиты.
2. Коэффициент банка на понижение рыночной стоимости недвижимости составляет до 50%
3. Фиксированная процентная ставка – 13,6% ежегодно.
4. Срок до 20 лет.
5. Сумма до 15 000 тыс. руб.

Плюсы:

+ Вы можете взять нецелевой кредит и потратить средства так, как считаете нужным.

+ В среднем неплохой коэффициент – 50%.

+ Большая зона охвата банка.

Минусы:

— Процентная ставка от ВТБ-24 выше, чем у ряда других финансовых учреждений.

1. Займ выдается сроком до 15 лет.
2. Дисконт от рыночной стоимости жилья – до 30%, но не менее 15% от стоимости.
3. Банк выдает нецелевые потребительские займы.
4. Минимальный размер процентной ставки составляет 11,75% в год.
5. Максимальная сумма – 30 000 тыс. руб.
6. Обязательное титульное страхование.

Плюсы:

+ Вы можете оформить нецелевой потребительский кредит.

+ Сравнительно небольшая ежегодная процентная ставка.

Минусы:

— Меньший срок кредитования, чем у других банков.

— Большие дополнительные расходы.

Если у вас есть проблемы с документами по квартире и нужна юридическая поддержка, то рекомендуем обратиться за помощью к нашему специалисту (Заполните специальную форму в углу). Услуга в этом году бесплатная. Каждый взявший консультацию имеет шанс значительно ускорить решение своего вопроса.

Особенности ипотеки под залог имеющегося имущества

Можно взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, находящейся в собственности заемщика. Программа выгодна банку, поскольку сумма заемных средств меньше традиционной ипотеки, а потенциальные доходы выше, отсюда и большое число одобренных заявок. Клиенты также могут ощутить ряд преимущества, в том числе упрощенный пакет документов и низкие процентные ставки.

Банки предъявляют особые требования к залогу. Жилье рассматривается под призмой ряда признаков:

• ликвидность: недвижимость должна пользоваться спросом;
• степень износа, аварийность;
• год постройки: банки не рассматривают жилье старше 50 лет;
• тип здания и материал постройки: малоэтажные, деревянные постройки не берутся;
• количество собственников: если одним из собственников являются несовершеннолетние, банки чаще отказывают;
• неузаконенные планировки – основание для отказа.

Обеспечением по кредиту может выступать не только квартира, но и частный дом. В залог при этом будет оформлен земельный участок. Банк рассматривает такой вариант, если данный объект недвижимости имеет исключительную степень ликвидности.

Согласно ФЗ 102 «Об ипотеке», запрещено в качестве залога использовать долю в недвижимости. Отдельную часть недвижимости необходимо оформить как самостоятельную. С юридической точки зрения, у нее должны быть собственные лицевые счета. Отсюда логично предположить, что доля в однокомнатной квартире не может быть переоформлена в отдельную недвижимость и, соответственно, не может быть принята банком в качестве обеспечения по кредиту.

Кредитные организации предлагают два варианта денежных займов под залог недвижимости:

• на улучшение жилищных условий;
• типовое жилищное кредитование.

Первый вариант предполагает изложение в договоре ипотеки условия, по которым заемщик обязуется продать залоговую недвижимость в установленные сроки для уплаты основного долга. Срок договора при этом намного меньше типовой ипотеки.

Второй вариант не предполагает реализации закладываемого имущества. Заемщик обязуется вносить ежемесячные платежи по кредиту. Размер процентной ставки и условия ипотечного договора определяются индивидуально.

При оформлении ипотеки под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика, банки могут не запрашивать первоначальный взнос. При этом необходимо учитывать, что сумма кредита не может быть выше 80-85% от оценочной стоимости жилья. Остальную сумму необходимо добирать самостоятельно, либо найти недвижимость по доступной цене. При кажущейся привлекательности, вариант без первоначального взноса может оказаться наименее выгодным, поскольку проценты будут рассчитываться на всю стоимость приобретаемого жилья. В итоге общая переплата окажется намного выше. Выходом может стать участие в специальных программах, не требующих обязательного внесения первоначального взноса, для определённых категорий граждан:

• молодая семья;
• многодетные семьи;
• молодые специалисты;
• военные.

Банки выдают кредиты под залог имеющейся недвижимости не только для приобретения жилья. Особенность нецелевой ипотеки в отсутствии необходимости отчитываться перед банком за расходование средств. Деньги можно использовать на строительство дома, для ремонта, открытие бизнеса и т.д.

Нецелевой заем под залог недвижимости целесообразно брать тогда, когда нет возможности получить крупную сумму по потребительскому кредиту из-за недостаточной платежеспособности. При прочих равных условиях кредитор будет отдавать предпочтения кредитам с обеспечением, чем и является залог недвижимого имущества. При этом процентные ставки значительно ниже, чем при типовой ссуде, либо максимальная сумма кредита превышает порог при стандартном потребкредите.

30 августа 2017 г.

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

Сбербанк

• Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
• Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.

Восточный Банк

• Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

• Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

• Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

• Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Текст подготовила Александра Лавришева

Ипотека под залог недвижимости — особенности получения ипотечного кредита под залог имеющегося жилья

Ипотека под залог имеющегося жилья позволяет российским гражданам, не имеющим средств на первоначальный взнос, стать обладателями собственной недвижимости. И этот факт не является единственной отличительной особенностью ипотечного кредита под залог имеющегося жилья.

Для многих семей ипотечное кредитование является отличной возможностью не только купить или построить свое жилье, но и сделать намного лучше условия своего проживания. Практически все потребности будущих заемщиков способны охватить банковские кредитные программы, выбор которых достаточно велик и разнообразен.

Если вы воспользовались традиционными кредитными программами по ипотеке, то приобретаемая недвижимость будет выступать залогом в качестве обеспечения. Когда по ипотечному договору гражданин получит денежные средства, то за них он купит желанную квартиру или дом. Иных вариантов расходования заимствованных средств не имеется. Если оформляется ипотека под залог имеющегося жилья, то в этом случае вам будет предложена более широкая свобода выбора. Давайте рассмотрим, как заемщик может использовать заимствованные средства:

• В качестве первоначального взноса на покупку новой недвижимости или для полной его оплаты. Это будет зависеть от оценки стоимости имеющейся недвижимости – от данной суммы финансово-кредитное учреждение предоставляет залог в размере 60%-80%. Этой суммы вам вполне может хватить на покупку небольшой квартиры или заветного земельного надела, расположенного за городом.
• Для оплаты любых нецелевых потребностей. Если у вас появилась острая необходимость в дополнительных деньгах на лечение, оплату учебы, ремонт, развитие бизнеса, то вы имеете право оформить заем – в данном случае залогом будет выступать имеющаяся у вас недвижимость. Если учитывать строгую терминологию, то данный заем тоже является ипотечным.

Основные требования к предмету залога предъявляемые банками

Нужно понимать, что не каждая квартира может выступать в ипотечном кредитовании залогом.

Если имущество перешло к собственнику по договору дарения или он вступил в законные права по наследству, то банки будут относиться к этому с настороженностью. Такая жилая недвижимость в качестве залога будет рассматриваться с неохотой. Вдобавок, следует отметить и прочие требования. Среди них:

1. Территориальная принадлежность: выступающее залогом жилье должно располагаться в том же населенном пункте, что и отделение банка, выдающее потребителю ипотечный заем. Иными словами, если гражданин является собственником недвижимости в другом регионе, то он не сможет использовать ее в качестве залога по ипотеке. Стандартные условия предоставления ипотеки под залог недвижимости заключаются в том, что заемщик должен осуществлять трудовую деятельность и жить в непосредственной близости от жилья.

2. Техническое состояние и ликвидность: у финансово-кредитного учреждения должна быть полная уверенность в том, что в случае надобности оно без проблем сумеет реализовать залоговую недвижимость. Поэтому жилье не должно располагаться в доме, который нуждается в капитальном ремонте, реконструкции или подлежит сносу. Также оно не должно быть муниципальным.

Состояние недвижимости должно быть хорошим. Причем коэффициент износа должен быть приемлемым и достаточно низким.

3. История недвижимого имущества: необходимо понимать, что банк вынесет отрицательное решение, и не будет рассматривать недвижимость в качестве залога в том случае, если в ней прописаны военнослужащие, люди из мест лишения свободы или недееспособные по инвалидности граждане. На момент оформления недвижимого имущества в залог, количество прописанных в ней граждан не должно быть больше пяти. Все зарегистрированные граждане обязаны подтвердить своими подписями согласие с процедурой оформление залога. Также они являются залогодателями согласно ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей редакции от 05.10.2015 года за номером 102-ФЗ, а также ст. 290 и 259 ГК РФ.

Большой выбор кредитных предложений от банков дают возможность взять необходимый заем в случае надобности. Условия многих программ довольно заманчивые. Но вы должны понимать, что ипотека под залог недвижимого имущества представляет собой серьезный шаг и для этого необходимо адекватно и взвешенно оценить финансовые возможности. В будущем ваша платежеспособность должна позволять погашать кредит даже при имеющейся довольно низкой ставке по процентам.

Стоит ли связываться с ипотекой под залог имеющейся недвижимости?

Использование заемных денег или кредита может быть вполне эффективным инструментом для решения каких-то очень важных и насущных проблем человека, семьи или бизнеса.

Но, как известно, за все приходится платить, и деньги в долг тоже никто не дает даром. Поэтому кредит, как финансовый механизм получения денег, сейчас, чтобы расплатиться по нему потом, оправдан в том случае, если приобретается актив или услуга, реально необходимая.

Трудно поспорить, но именно приобретение жилья является оправданием того, чтобы стать должником банка на долгие годы.

В этой статье будет рассказано, чем привлекателен ипотечный займ под залог недвижимости, какие имеются риски для заемщика, как выглядит процедура получения такого вида ипотеки, и где лучше всего найти выгодные для себя условия кредитования.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: преимущества и недостатки

Ипотечные кредиты, которые как раз служат таким инструментом приобретения жилья в долг, можно рассматривать как почти единственный возможный вариант приобретения своей крыши над головой в современных экономических условиях.

Но для того чтобы ипотека действительно принесла пользу, а не стала тяжким бременем на длительное время, следует знать все возможные варианты применения ипотечного займа. Одним из таких вариантов является приобретение нового жилья с помощью ипотечного кредита под залог недвижимости, имущества, имеющегося у заемщика.

Принимая решения о том, стать ли участником схемы кредитования под залог, имеющейся собственной квартиры, дома или земельного участка, нужно как минимум оценить все потенциальные выгоды и риски такого метода кредитования.

Если говорить об очевидных достоинствах схемы кредитования под залог недвижимости, то в первую очередь заслуживают внимания такие факторы как:

Как видно, достоинств ипотеки под залог недвижимости имеется предостаточно, чтобы оценить ее преимущества перед другими форматами ипотечного кредита.

Но, кроме очевидных достоинств, заемщику также следует принимать во внимание и недостатки такой схемы кредитования, куда нужно отнести в первую очередь следующие:

1. Стоимость принимаемого в залог имущества оценивается банком, исходя из рыночных условий — т. е. насколько ликвидна недвижимость на рынке, ее состояние, правовые перспективы. Как правило, при оценке банком стоимости объекта при выдаче кредита принимается в расчет ипотеки только 60-70% от рыночной стоимости конкретного объекта. Этим, как бы банк страхуется от рисков того, что жилье может потерять свою стоимость по причинам, связанными с экономикой, градостроительными решениями органов власти. Поэтому, например, чтобы получить кредит на покупку новой квартиры стоимостью 5 000 000 рублей, предоставляемая в залог недвижимость должна иметь начальную стоимость не ниже 5 500 000 рублей, или проще говоря — на 20- 30% выше.
2. Поскольку банк принимает в залог недвижимость, и она служит гарантией платежеспособности заемщика, то он вынужден постоянно отслеживать стоимость на рынке этого объекта. И если по каким-то причинам стоимость залога может упасть в цене, то банк может и имеет право истребовать от заемщика предоставление дополнительных гарантий по ипотеке.

Такие ситуации встречаются довольно часто в тех случаях, когда район, где находится заложенная квартира, подпадает под планы новой застройки или что еще хуже, под планы строительства промышленных объектов, дорог, мостов и других публичных сооружений.

Таких примеров немало, где наиболее показательным случаем может служить план реновации, проводимый в Москве (как пилотный проект для остальных регионов страны). Стоимость квартир в таких районах начинает существенно снижаться, и банки вынуждены требовать от ипотечных заемщиков дополнительных гарантий. А к этому не всегда готовы даже добросовестные заемщики.

Дополнительным обеспечением по кредиту, может быть предоставление еще какой-нибудь недвижимости, или банк идет на ужесточение условий по обслуживанию ипотечного займа — повышение процентных ставок или сокращение сроков кредитования.

Кроме этих двух главных отрицательных факторов, связанных с ипотекой под залог, также следует упомянуть, что заложенная квартира, даже находящаяся на праве собственности у заемщика, имеет существенные ограничения, в частности:

• заложенную квартиру нельзя ни продать, ни подарить даже близким родственникам (т. е. оформить дарственную);
• под заложенную квартиру уже нельзя оформить другой кредит;
• существенные ограничения накладываются на переустройство объекта недвижимости, перепланировку, и даже капитальный ремонт, который может каким-то образом сказаться на стоимости квартиры;
• сдача в аренду недвижимости требует дополнительных согласований с банком-кредитором, что существенно снижает возможность оперативно работать на рынке аренды жилой или коммерческой недвижимости.

Таким образом, имеющиеся отрицательные стороны и ограничения при залоговом ипотечном займе, могут в каких-то случаях вообще заставить перестать рассматривать этот вариант, как реально возможный для каждого конкретного заемщика.

Тем не менее, положительные моменты, несомненно, имеют пользу и значимость при определенных условиях у большинства заемщиков — это может быть единственный приемлемый вариант как-то улучшить свои жилищные условия.

Какой должна быть ипотека под залог имеющейся недвижимости, чтобы банк ее принял в качестве залога

Рассматривая заявку по предоставлению ипотеки на условиях залога, любой банк очень внимательно, если не сказать придирчиво, относится к тому, что ему заемщик готов выставить, как предмет залога.

Как следует из практики, банки принимают любую ликвидную недвижимость, которая имеет рыночную стоимость, и по которой нет каких-либо правовых ограничений (правовое обременение).

Поэтому ниже мы приведем те условия, при которых банк ограничивает или не принимает заявки по ипотечным кредитам с использованием залога:

• дома, квартиры признаны аварийными или включены в муниципальные программы сноса или капитального ремонта;
• жилые объекты недвижимости, которые имеют срок постройки более 50 лет (начиная с 1977 года). Правда, есть элитные районы в любом городе, где наоборот — старые дома (например, так называемой сталинской застройки) ценятся гораздо выше, чем новые. Но это скорее исключение, чем правило, и банк исходит из реальных рыночных рисков, а не из того, какую историческую ценность представляет тот или иной дом;
• недвижимость, уже находящаяся в залоге, даже у того же самого банка, что выдает ипотеку;
• если в качестве совладельцев или зарегистрированных (прописаны) в качестве жильцов имеются несовершеннолетние дети, недееспособные люди (инвалиды). Так как, по мнению банкиров, распределение собственности среди таких совладельцев накладывает на правовой статус квартиры или дома значительные правовые риски, к которым банки относятся очень настороженно;
• если имеется несколько собственников в квартире, особенно когда требуется согласие всех совладельцев на то, чтобы недвижимость была отдана в залог.

Предоставление ипотечного кредита под залог, и что самое главное — ставка по кредиту, во многом зависит от того, что именно будет предложено банку заемщиком в качестве гарантий, какое имущество. Чем ликвиднее жилье, недвижимость востребована рынком, тем надежней статус заемщика, тем ниже будет ставка кредитования, больше льгот по условиям ипотеки и меньше формальных процедур, предшествующих заключению договора займа.

В идеальном варианте, квартира или дом, которые могут быть предметом залога у банка, должны выглядеть следующим образом:

1. Дома не ранее, чем застройки начала 80-90-хх годов.
2. Имеется единоличный собственник, который имеет полное право распоряжения имуществом. В таких случаях банки готовы рассмотреть даже суммы обеспечения принимаемого в качестве залога более чем в 80%.
3. Недвижимость имеет (на момент подачи в банк заявки на кредит) запись в ЕГРН (единый реестр недвижимости) и на руках у будущего заемщика имеется соответствующее свидетельство о регистрации (собственности).
4. Район, где расположена недвижимость не находится в генеральном плане новой жилой застройки или отчуждения земель.
5. Если в качестве залога выставляется заемщиком отдельно стоящий дом, земельный участок, то он должен иметь полный кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, произведено межевание, квитанции и прочие документы, подтверждающие уплату земельного налога. Также следует обратить внимание, чтобы статус земельного участка соответствовал фактическому его использованию.

Так, например, часто встречаются случаи, когда коттедж построен на землях сельхозназначения и земля не выведена под статус индивидуальной жилой застройки. Такой объект банк не примет в качестве обеспечения, так как имеется существенный риск того, что правовой статус земельного участка может быть оспорен третьими лицами, и объект недвижимости или земля могут быть изъяты у собственника или на него будут наложены существенные штрафные санкции.

1. В некоторых случаях банки идут на предоставление ипотеки под залог жилищного сертификата, который выдается военнослужащим и другим, социально защищенным группам населения. Но, как правило, банки весьма неохотно идут на работу с этими ценными бумагами, фактически дающими право на недвижимость. И если они принимают такие сертификаты как обеспечение, то с существенным дисконтом по залоговой стоимости, которая редко превышает 50%.

В дополнение к сказанному, также следует отметить, что любой объект недвижимости, который предлагается банку в качестве гарантийного обеспечения, должен иметь статус частной собственности.

Все квартиры, которые не приватизированы до сих пор, или вообще не могут быть приватизированы ни при каких условиях (например, комната в общежитии), не могут быть приняты банком в качестве залога.

На российском рынке ипотечного кредитования работает множество игроков, каждый из которых старается привлечь заемщика своими уникальными предложениями, иногда просто обещая «золотые горы».

Однако, как показывает практика, выбор того, куда пойти и с кем заключить договор ипотеки и отдать в залог свое кровное жилье, зависит в первую очередь от того, насколько надежен сам банк или кредитная организация.

Если рассматривать наш отечественный рынок ипотеки, то на нем, как и следует ожидать, лидируют государственные банки или банки, которые контролируются государственными структурами.

И это не удивительно, так как не только банк заинтересован в надежности контрагента, но и сам заемщик хочет быть уверенным, что банк не воспользуется возможностью перезаложить его квартиру на ипотечном рынке, о чем узнает собственник, когда к нему вдруг придут судебные приставы (в лучшем случае).

Поэтому, если выбирать банк с кем стоит заключить ипотечный договор, то лучше всего воспользоваться банками, входящими в список топ-10 российских банков и где государство имеет свою долю контроля.

Основные условия предоставления ипотечного кредита на принципе залога имеющейся недвижимости, указаны в нижеприведенной таблице.

Оцените статью: