Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания

Предлагаем статью на тему: "правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания" с комментарием от профессионального юриста.

Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2Fhaustierbetreuung-21-300x193

Дарственная с правом пожизненного проживания – разновидность договора, по которому квартира переходит в собственность от дарителя одаряемому с определенными неимущественными условиями.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации акт дарения является абсолютно безвозмездным (ст. 572). В материальном плане получатель квартиры ничего не должен дарителю. Но в договоре могут быть указаны некоторые условия, согласно которым бывший владелец недвижимости имеет полное право проживать в ней до конца своей жизни.

Подобная сделка имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон и практикуется как между родственниками, так и между людьми, никак не связанными родственными узами. Для ее осуществления на законных основаниях необходимо пройти ряд процедур с оформлением и регистрацией договора.

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, ввиду своей специфичности, имеет и положительные и отрицательные стороны, и для того, кто передает квартиру в собственность, и для того, кто ее получает.

Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2F1370518243_dogovor-300x27621-300x276

Человек, который подарил свою квартиру, указав в договоре определенные неимущественные условия, получает пожизненное право оставаться на ее территории и пользоваться по своему усмотрению в жилищно-бытовом плане. Это выручает людей, которые имеют невысокий доход (например, только пенсию).

Передав квартиру в собственность иному лицу, даритель освобождается от обязанности платить коммунальные платежи, так как уже не является владельцем данной недвижимости.

После заключения сделки, даритель остается жить в подаренной квартире и имеет полное право сохранить свою регистрацию (прописку). Это зафиксировано в Гражданском Кодексе РФ, в статье 558, и актуально на 2018 год.

Заключая договор дарения, текущий владелец квартиры может указать некоторый объем условий, помимо пожизненного проживания. Например, предусмотреть право проживания на территории квартиры третьих лиц (супруга или родственника дарителя). Также можно заранее прописать обязательство со стороны одаряемого своевременно производить ремонт квартиры (на случай, если прорвало трубу или нужно заменить раковину и т. д.).

Согласно статье 450 Гражданского Кодекса, даритель имеет полное право отсудить квартиру обратно, если условия договора не выполняются новым владельцем квартиры.

Итак, к плюсам для дарителя можно отнести следующее:

  • право на пожизненное проживание в подаренной квартире;
  • право на проживание в помещении абсолютно бесплатно;
  • сохранение прописки;
  • возможность внести в договор ряд неимущественных условий;
  • возможность обжаловать сделку в суде (при нарушении другой стороны условий договора).

Но есть и недостатки в этой сделке:

1) Даритель не может рассчитывать на какие-либо материальные вознаграждения или подарки за передачу квартиры во владение иному лицу. Такие вещи договор не предусматривает, а значит, не обязывает одариваемого.

Если новый владелец пожелает как-то отблагодарить, то может делать это исключительно из личного побуждения. Устные предварительные договоренности законными не будут считаться.

2) Новый владелец квартиры имеет абсолютное право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Например, продать ее или передарить третьему лицу.

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2FDarenie-doli-kvartiry-rodstvenniku-foto1-300x189

Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.

Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:

  1. Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
  2. На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства.
  3. Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
  4. Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.

Если сделка совершается между родственниками, плюсом также является отсутствие налога на прибыль, выраженную получением недвижимости. Если договор заключается между сторонами, не имеющими родственных уз, налог является обязательным.

Из минусов от сделки для одариваемого лица можно отметить следующие моменты:

  • Новый владелец квартиры не имеет права выселить дарителя из подаренной жилплощади.
  • Несмотря на то, что одариваемое лицо получает полное право распоряжаться недвижимостью, продажа или сдача в аренду жилплощади может оказаться проблематичной. Мало кто захочет покупать или арендовать помещение, в котором проживает посторонний человек (даритель) на постоянной основе.

Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2Fstep21-300x151

Договор дарения оформляется в присутствии обеих сторон и с полного их согласия с условиями договора.

Далее договор обязательно фиксируется путем его государственно регистрации, согласно действующему Гражданскому Кодексу РФ (статья 574).

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2Frosreestr-pic4-452x302-965061-300x200

Оформление дарственной проходит следующие этапы:
  1. Подготовка пакета документов.
  2. Составление соглашения о передачи недвижимости от дарителя к одариваемому лицу.
  3. Регистрация уже оформленного договора в Росреестре.
  4. Получение свидетельства, подтверждающего права нового владельца квартиры.
Читайте так же:  Коды вычетов для справок 2-ндфл

На этапе подготовки документов необходимо убедиться, что даритель является единственным владельцем квартиры. Если имеются совладельцы, то договор дарения может быть заключен только на ту часть квартиры, которой даритель обладает по праву. В противном случае понадобится письменное, заверенное у нотариуса согласие совладельцев о том, что они не возражают против совершаемой сделки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2F101200581-300x225

В перечень документов, которые понадобятся для оформления договора дарения входит следующее:
  1. Удостоверение личности от каждой стороны (паспорт, ИНН, пенсионный и т. д.).
  2. Заполненный образец непосредственно самого договора (3 экземпляра).
  3. Взятая в БТИ справка с инвентаризационной стоимостью данной недвижимости.
  4. Справка о количестве зарегистрированных на жилплощади лиц.
  5. Паспорт квартиры (кадастровый).
  6. Заверенное нотариусом согласие совладельцев (если таковые имеются).
  7. Свидетельство, в котором подтверждаются права собственности на квартиру, а также сопроводительный пакет документов к нему, состоящий из квитанции уплаты госпошлины (по случаю регистрации) и заявления от обеих сторон.

Если квартира — совместно нажитое имущество в браке, то обязательно подается нотариально заверенное согласие супруга. Иначе даритель имеет право передавать в дар лишь свою долю квартиры.

Если одну из сторон (или обе стороны) представляет доверенное лицо, необходимы также и его удостоверяющие личность документы, а также свидетельство, согласно которому посреднику были переданы полномочия.

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2Fk75218861-e1431375992682-300x164

Образец договора дарения с правом пожизненного проживания можно посмотреть или скачать по ссылке в конце этой статьи.

В приведенном образце красным шрифтом выделен пункт, который проясняет право проживания дарителя в переданной недвижимости.

Договор дарения включает в себя следующие сведения:

  • дата совершения сделки;
  • место подписания договора;
  • данные сторон;
  • максимально подробное описание предмета договора (квартиры);
  • информация, свидетельствующая об отсутствии долгов по квартире (коммунальные платежи, ипотека и т. д.).

В обязательном порядке прописывается пункт, где даритель соглашается с фактом своего решения подарить имущество и что он находится в здравом уме.

Когда речь идет о подписании договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя в этой квартире, прописывается отдельный пункт, который, кроме самого этого факта, может содержать и ряд неимущественных условий.

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания proxy?url=http%3A%2F%2Fexpert-nasledstva.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F10%2Fdokumenty-i-spravki-dlya-oformleniya-darstvennoj-400x2671-300x200

Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, по состоянию на 2018 год, допускает этот пункт и подтверждает его законность.

И для дарителя, и для одариваемого лица сделка имеет свои плюсы и минусы. Кроме права пожизненно и бесплатно проживать на территории подаренной жилплощади, даритель не может требовать взамен дарственной какие-либо материальные награды или требовать ухода за собой. Но, если ему угрожают выселением, даритель имеет право отсудить недвижимость обратно, основываясь невыполнением пункта в договоре о пожизненном проживании.

Обезопасить сделку или оспорить ее в суде можно, если договор был правильно оформлен, отмечен в Росреестре и дополнен всеми необходимыми документами (в том числе и теми, которые требуют нотариального заверения).

Важнейшей характерной чертой действительности заключаемой сторонами сделки дарения, является ее безусловная безвозмездность. Вместе с тем в текст договора могут быть свободно внесены любые отвечающие закону условия, прямо не нарушающие такую безвозмездность и не порождающие встречного обязательства стороны, принимающей подарок. Одним из таких часто употребляемых в заключаемых договорах дарения условий, является закрепление за дарителем права проживания в подаренном им жилье.

Право на проживание в подаренной недвижимости, закрепленное договором дарения за дарителем, следует признавать как право, неразрывно связанное с его личностью, исходя из чего, оно не может быть объектом гражданского оборота. Так, недопустимо отчуждение указанного права, его реализация другими лицами и т.п.

В то же время, несмотря на наличие обременения, такое право дарителя не дает ему возможности помешать новому собственнику — одаряемому, распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. В силу права собственности (ст. 209 ГК), одаряемый свободно может продавать указанное жилье, дарить, сдавать его в аренду и совершать с ним любые другие сделки.

По мнению некоторых цивилистов, отчуждение жилья, обремененного правом проживания в нем дарителя, не является основанием для прекращения этого права. Таким образом, даже при отчуждении указанного жилья третьим лицам, право использования имуществом сохраняется за дарителем. Следуя этой логике, нарушение вышеуказанного права дарителя дает ему возможность на расторжение договора дарения по общим основаниям (п. 2 ст. 450 ГК), таким как лишение того, на что он мог рассчитывать при его заключении.

По нашему же мнению, при отчуждении одаряемым жилья третьему лицу, указанное право дарителя на использование им имущества, вполне может быть прекращено, как нарушающее право собственности нового владельца. Исключением из этого будет наличие родственных связей между дарителем и новым собственником — возможность использовать недвижимое имущество появляется у дарителя на правах члена семьи (ст. 292 ГК).

Читайте так же:  Трудовой договор с работником

Отметим, что законом не предусмотрена регистрация такого обременения недвижимости, как право проживания в ней дарителя. Таким образом, сведения об этом не будут отражаться в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и свидетельстве о праве собственности.

Согласно ст. 572 ГК, договор дарения представляет собой соглашение двух и более субъектов права о безвозмездной передаче в пользу одного или нескольких из них неких имущественных благ, освобождение от имущественных обязанностей или обещание совершения таких действий в будущем. В качестве предмета дарения могут выступать любые допущенные к свободному гражданскому обороту вещи, а также имущественные права требования, возникновение которых не связано с личностью их первоначального собственника. Кроме того, отметим обособленную форму дарения — пожертвование (ст. 582 ГК), обремененное целевым общеполезным назначением и характеризующееся суженным субъектным составом и ограниченным кругом допустимых к передаче предметов.

Так, дарителем — лицом, передающим подарок, может выступать любое дееспособное лицо, обладающее правом собственности на передаваемый одаряемому предмет и согласием на то сособственников. Одаряемый — получатель блага, может участвовать в сделке даже при отсутствии дееспособности — в таком случае его интересы будут представлять законные представители — родители, опекуны или попечители (п. 2 ст. 29 ГК).

Отдельно отметим возможность участия в сделке малолетних и несовершеннолетних лиц. Так, согласно п. 2 ст. 26 ГК и п. 2 ст. 28 ГК, они вправе лично участвовать в сделке дарения как одаряемые, если ей не предусматривается нотариальное оформление или регистрация перехода прав, при наличии такой необходимости, их интересы представляют родители и другие законные представителя. Отметим, что указанное правило не распространяется на мелкое бытовое дарение, предмет которого не имеет крупной стоимости.

Кроме того, обратим внимание на законодательные запреты, определяющие невозможность некоторых лиц участвовать в дарении в определенных ролях. Так, в целях защиты их прав, дарителями запрещено выступать малолетним и недееспособным лицам, а также их представителям (п. 1 ст. 575 ГК).

Запрет на участие некоторых субъектов, в качестве одаряемых, прямо связан с их профессиональным статусом. Так, в рамках борьбы с коррупцией, законодатель запрещает принимать подарки, стоимость которых превышает обычную, государственным и муниципальным служащим, а также работникам бюджетных организаций (образовательные, медицинские и социальные учреждения).

Кроме того, согласно п. 4 ст. 575 ГК, запрещается дарение между коммерческими структурами. По нашему мнению, такой запрет основан на необходимости пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере.

Нормативные требования, предъявляемые законодателем к форме договора дарения, закреплены в ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, подавляющее большинство реальных сделок, носящих бытовой характер, могут быть заключены устно. Вместе с тем указанная статья определяет ряд исключений, в обязательном порядке оформляемых письменно.

Самым обширным сегментом безвозмездных договоров, требующих письменного оформления, является договор обещания дарения. В целях защиты прав одаряемого, кроме необходимости письменной фиксации самого обещания, законодатель также прямо установил требование о конкретизации подарка и указании ясного намерения на совершение дарения в будущем.

Другой сделкой, также требующей письменного оформления, является договор дарения недвижимости. Необходимость его реализации на бумажном носителе определена п. 5 ст. 18 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, как одно из требований к документам, предъявляемым к государственной регистрации прав, обязательность проведения которой вытекает из ст. 131 ГК.

Согласно п. 1 ст. 574 ГК, письменная форма также требуется при совершении дарения организацией, если стоимость подарка равна или превышает 3 тыс. рублей. Если стоимость подарка будет меньшей — вполне очевидно, что допустима и устная форма, что, однако, исключено нормами ст. 161 ГК.

Отметим также, что при принятии сторонами сделки решения о необходимости нотариального оформления договора, он также потребует письменной формы. Так, согласно ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, законодатель допускает возможность удостоверения лишь документов на бумажном носителе или в электронной форме — заверение устных сделок исключено.

Последствия наличия встречного обязательства в договоре дарения

Как уже было сказано, основной характеристикой действительности сделки дарения, согласно ст. 572 ГК, является ее безвозмездность. Наличие в договоре любого условия, порождающего встречное обязательство одаряемого, делает его возмездным, что недопустимо в договоре дарения. При определении возмездности договора дарения, законодатель признает такую сделку притворной — прикрывающей другую сделку и истинные намерения сторон. Определение притворности однозначно влечет ничтожность заключенной и даже уже исполненной сделки дарения.

Следует понимать, что признать недействительность сделки дарения по причине наличия встречного обязательства одаряемого, может исключительно судебный орган по требованию заинтересованного в том лица. При этом удовлетворить такое требование, согласно п. 3 ст. 166 ГК, суд может только в том случае, если заинтересованное в том лицо имеет охраняемый законом интерес в признании недействительности такой сделки дарения.

Читайте так же:  Получение и использование кредитной карты росбанка

При доказывании притворности, заинтересованное в том лицо может использовать весь спектр предусмотренных процессуальным законодательством инструментов для доказывания.

В то же время следует понимать, что прикрываемая дарением сделка вполне может соответствовать требованиям закона, ввиду чего она будет считаться действительной. В таком случае согласно п. 2 ст. 170 ГК, к прикрываемой сделке следует применять правила, регулирующие ее совершение. В некоторых случаях суд может даже обязать стороны к совершению прикрываемой сделки.

Признание судом недействительности дарения, имеющего встречное обязательство одаряемого, отменяет все юридические последствия, наступившие вследствие совершения такой притворной сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК, после вступления такого судебного решения в силу, каждая из сторон притворного дарения, обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. В случае невозможности возврата подарка в натуральной форме, полученные блага подлежат возмещению в денежном эквиваленте.

Закрепление в договоре дарения жилья, права проживания дарителя

В качестве одного из дополнительных условий дарения жилья, в договоре может быть закреплено право дарителя на проживание в подаренном им объекте недвижимости. Однако, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначна. Ввиду этого, к внесению в договор дарения условия о праве проживания дарителя, следует относиться с особой скрупулезностью.

Закрепление такого права в договоре, должно предельно четко регулироваться его нормами — в подписываемом документе следует указать, что даритель будет бесплатно проживать, будет иметь ряд обязанностей связанных с таким проживанием. Аналогичным образом следует разрешить вопрос о возможности проживания в подаренном жилье третьих лиц, которые будут заселены по воле или с разрешения дарителя и т.п.

В определенных ситуациях, право дарителя на проживание в подаренном им жилье может вытекать из норм закона. Так, в случае если между сторонами дарения имеются родственные связи, даритель имеет полное право проживать в подаренном объекте недвижимости, как член семьи одаряемого (ст. 292 ГК). По нашему мнению, только в таком случае подобное условие будет однозначно действительным.

Вместе с тем, даже при дарении в пользу члена семьи, договор не может ограничивать распорядительные права новых собственников. Таким образом, при отчуждении имущества, относительно которого у дарителя закреплено право пользования, такое право, по нашему мнению, может быть прекращено на законных основаниях или же по решению суда.

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности внесения в договор дарения условия о праве дарителя на проживание в подаренном объекте недвижимости. Исходя из этого, при наличии намерений внести в договор подобное условие, даритель должен учитывать тот факт, что при наличии спорных моментов, существует вероятность прекращения действия такого права.

Однако, суд разъяснил К., что закрепленное за ним право проживания не может ограничивать права Л. как собственника, ввиду чего в его требованиях было отказано. В то же время суд объяснил К., что купля-продажа, по факту не лишает его права на проживание в указанной квартире, даже если в указанной квартире будет проживать другая семья. Однако это право также может быть прекращено по требованию нового собственника, что впоследствии и было сделано им через суд.

Как уже говорилось, договором дарения недвижимости может предусматриваться право дарителя на проживание в подаренном им объекте. Указанное право является обременением недвижимости, однако оно не может ущемлять распорядительные права одаряемого, как нового собственника. В этой связи вполне очевидным представляется невозможность закрепления за дарителем права именно пожизненного проживания, независимо от того, кем друг другу приходятся стороны совершенной сделки.

Таким образом, при заключении договора дарения жилья с правом пожизненного проживания, такой пункт следует считать ничтожным. В подтверждение этого действует тот факт, что по своей природе, указанное условие является обременением, однако его госрегистрация законодательством не предусмотрена.

Отметим, что рассмотренной выше позиции часто придерживаются органы, совершающие регистрацию прав на недвижимость (ст. 131 ГК). Так, на практике, указание в договоре условия о пожизненном проживании дарителя в подаренном им жилье, довольно часто является основанием для отказа в государственной регистрации недвижимости.

В то же время нельзя не отметить и альтернативную точку зрения, согласно которой право дарителя на проживание возникает у него еще до момента совершения дарения. Таким образом, оно не может нарушать распорядительные права одаряемого, поскольку они возникли уже после совершения дарения, а само отчуждение жилья обусловливалось наличием права на проживание. Приверженцам данного мнения представляется, что одаряемый должен был осознавать наличие обременения и тщательно взвешивать возможные последствия участия в сделке.

В поддержку данной позиции выступают и некоторые судебные решения, признающие условие о пожизненном проживании соответствующим отечественному законодательству. Они аргументируют свои решения тем, что нормы гражданского законодательства не содержат каких-либо ограничений, относительно сохранения за дарителем некоторых прав в отношении подаренного им имущества.

Читайте так же:  Можно ли оспорить оформленное дарение квартиры

Несмотря на это, по нашему мнению, сохранение за дарителем права пожизненного проживания является недопустимым встречным условием, ограничивающим распорядительные права нового собственника имущества.

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя

Преимущества дарственной с пожизненным проживанием перед завещанием

Передача квартиры по завещанию имеет ряд неудобств:

  1. Наследодателю нужно оплачивать услуги нотариуса, связанные с оформлением завещания.
  2. Наследнику оформление прав на квартиру начать можно не раньше истечения 6-месячного срока с момента открытия наследства.
  3. Наследник платит пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство.
  4. Принимать наследство может быть крайне невыгодно, если у наследодателя были крупные долги.

В связи с этим при намерении гражданина оставить свое жилье после смерти конкретному лицу ему целесообразно присмотреться к дарственной с правом пожизненного проживания дарителя. Ей присущи следующие положительные особенности:

  1. Подарив квартиру, даритель продолжает в ней жить, как и прежде. После его смерти одаряемый получает свободную квартиру, которой может распоряжаться по своему усмотрению, причем никаких дополнительных процедур для этого не требуется.
  2. Затраты на оформление такого соглашения невелики: пошлина за регистрацию перехода права составляет всего 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  3. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, налог платить не нужно (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
  4. Обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

Отметим также, что действующим законодательством не предусмотрена регистрация права пожизненного проживания дарителя в качестве обременения права собственности.

Правомерность дарения с условием о проживании дарителя

Дарение — сделка исключительно безвозмездная (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Это значит, что любое встречное имущественное предоставление со стороны одаряемого недопустимо. Если договор будет предусматривать таковое, сделка дарения посчитается ничтожной по признаку ее притворности (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, п. 2 ст. 170 ГК РФ) и к отношениям сторон, которые они действительно имели в виду, будут применяться правила о других контрактах (купле-продаже, ренте и т. д.).

Логично возникает вопрос: законно ли оформлять такую дарственную и считается ли обязанность одаряемого не чинить препятствий проживанию дарителя встречным предоставлением? Дарственная с пожизненным проживанием дарителя — это смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В части дарения к нему применяются нормы гл. 32 ГК РФ, в части рассматриваемого обязательства одаряемого не препятствовать пользованию дарителем квартирой — общие нормы ГК РФ об обязательствах, сделках и договорах.

Сохраняемое право проживания дарителя в квартире не делает договор возмездным, т. к. по смыслу ст. 423 ГК РФ при возмездных договорах происходит:

  • выплата денег;
  • выполнение работ или оказание услуг;
  • передача имущества и т. п.

Проще говоря, сторона возмездного договора несет определенные имущественные затраты, от которых зависит получение имущества. В рассматриваемой же ситуации одаряемый никаких затрат не несет, сама по себе передача в дар не находится в зависимости от предоставления права пожизненного проживания дарителю. Таким образом, одаряемый всего лишь принимает квартиру в дар на определенных условиях, хотя обязанность сохранить право дарителя и является встречной.

Встречаются судебные решения, в которых проживание дарителя считается скрытой формой предоставления средств на его содержание. Однако в большинстве своем суды склоняются к законности оформления такого соглашения на основании базового принципа гражданского права — принципа свободы договора.

Приведем несколько примеров, подтверждающих правомерность заключения рассматриваемого вида соглашений:

  • апел. опр. Мосгорсуда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/17;
  • апел. опр. Курганского облсуда от 28.04.2016 по делу № 33-1487/2016;
  • апел. опр. Мосгорсуда от 22.06.2015 по делу № 33-14690/2015.

Противоречивость практики связана с неуказанием в законе такого элемента договора, как субъективное право дарителя пожизненно пользоваться подаренным имуществом. Закон о нем умалчивает. Из-за того же, что оно похоже на другое право, в законе описанное (право на получение содержания в рамках ренты), некоторые суды делают вывод о неправомерности его включения в договор дарения.

Право дарителя проживать в квартире неразрывно связано с его личностью:

  • время существования права ограничено исключительно длительностью его жизни;
  • в наследственную массу дарителя оно не входит;
  • самостоятельным объектом гражданского оборота данное право не является (нельзя его продать, подарить, заложить и т. д.).

Очень важно указать, что владение и пользование квартирой осуществляется дарителем бесплатно. Если в договор включено условие о возможности вселения в квартиру дарителем иных лиц, в отношении их прав тоже нужно указать на безвозмездность.

Далее рассмотрим, как правильно сформулировать условия в договоре дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя.

Читайте так же:  Закон о больничных листах

Интересам дарителя будет соответствовать формулировка, согласно которой он имеет право не только пользования, но и владения квартирой. Одно лишь право пользования не позволяет использовать весь спектр вещно-правовых способов защиты. Даритель не сможет предпринять никаких защитных мер от посягательств на его право со стороны третьих лиц, все свои притязания он сможет адресовать только одаряемому.

Другое дело — включение правомочия владения квартирой. На основании ст. 305 ГК РФ даритель сможет использовать все способы защиты своего права, которые принадлежат собственнику. Таким образом, право владения и пользования квартирой позволит дарителю заявлять иски об устранении препятствий к пользованию квартирой (негаторные) и истребовании ее из чужого незаконного владения (виндикационные). Причем защищаться даритель сможет в том числе и от нарушений его прав текущим собственником.

В дарственной с правом пожизненного проживания можно определить порядок пользования квартирой сторонами. Например, оговорить, что даритель вправе пользоваться:

  • определенной комнатой или комнатами;
  • общим имуществом квартиры (санузлом, кухней, коридорами);
  • общим имуществом многоквартирного дома.

Стороны могут конкретизировать условия как угодно (вплоть до определения времени пользования тем или иным имуществом), но нужно учитывать, что эта договоренность распространяется лишь на отношения дарителя и одаряемого. Со всеми последующими собственниками дарителю придется договариваться заново. Если этого сделать не получится, придется обращаться в суд.

Дополнительно в договоре следует оговорить, что даритель продолжает состоять на регистрационном учете и регистрация носит постоянный характер. С согласия одаряемого и последующих собственников квартиры даритель может допускать к проживанию в квартире иных лиц (вместо себя или вместе с собой).

Соответствующее условие можно включить прямо в договор дарения, но оно будет работать только в том случае, если в документе указаны:

  • количество лиц;
  • срок их проживания;
  • условия их проживания (например, какой частью квартиры они могут пользоваться).

Однако при этом стоит учесть один нюанс: некоторые суды считают, что при отчуждении квартиры право дарителя жить в квартире прекращается, поэтому целесообразно в договоре прямо указать на сохранение этого права в подобных ситуациях.

Если одаряемый нарушит свои обязательства в части сохранения права дарителя жить в квартире, последний может через суд требовать одностороннего расторжения договора (ст. 450 ГК РФ), поскольку в такой ситуации он явно лишается того, на что рассчитывал при подписании контракта, — пожизненной обеспеченности жильем. В договоре можно предусмотреть, что в этом случае (или других, на усмотрение сторон сделки) договор подлежит расторжению в одностороннем внесудебном порядке.

Что будет при продаже квартиры, в которой пожизненно живет даритель?

Даритель не имеет права чинить одаряемому препятствия по совершению каких-либо сделок с подаренной квартирой, в том числе по ее отчуждению. Однако при этом условие о его проживании сохраняет свою силу независимо от количества и характера сделок с жильем.

Более того, в дарственную с пожизненным проживанием дарителя можно включить условие о запрете совершения одаряемым без согласия дарителя сделок с подаренным имуществом. Имеется подтверждающая это судебная практика (см. апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016). Суды исходят из принципа свободы договора.

В пользу этого говорит и судебная практика. Примеры решений, когда покупателю квартиры, обремененной проживанием дарителя, не удалось признать последнего утратившим право пользования жильем:

  • апел. опр. Мосгорсуда от 08.12.2017 по делу № 33-50363;
  • апел. опр. Мосгорсуда от 22.04.2016 по делу № 33-14373/16;
  • апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 23.10.2013 по делу № 2-1385/2013.

Сохранение этого условия ни в коем случае не означает, что нарушаются права новых собственников квартиры. Приобретая жилье, они свободны в выборе, имеют возможность отказаться от приобретения такой квартиры. Если же они были введены в заблуждение, то свои претензии могут адресовать тому, у кого жилье приобреталось.

Таким образом, дарственная с пожизненным проживанием — реальная альтернатива завещанию, особенно если стороны сделки являются друг другу близкими родственниками. Условие о пожизненном проживании дарителя не является встречным предоставлением и не делает дарение ничтожной сделкой, причем данное условие обязательно для всех последующих собственников квартиры. При грамотном подходе к формулированию условий соглашения даритель будет защищен от любых посягательств на его права.

Изображение - Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания 23423422330
Автор статьи: Виталий Потрясов

Позвольте представиться. Меня зовут Виталий. Я уже более 12 лет занимаюсь правоведением и юридическими наукам. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 6

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here